집이 경매에 넘어간다면..

확정일자 미비로 우선변제권이 없다면..

(예시) 현재 상황 정리

• 전세보증금: 2억원
• 전입신고: ✓ (완료)
• 확정일자: ✗ (미완료) ← 치명적 문제
• 선순위 채권: 은행 대출 2,000만원 + 저축은행 대출 1억 8,000만원 = 총 2억원
• 낙찰가: 2억원

(결과) 배당 가능 여부: 받을 수 없음

이유 1: 확정일자 미비로 우선변제권 상실

전세권자가 경매에서 배당받으려면 대항력(전입신고 + 점유) + 확정일자가 모두 필요합니다.

→ 선순위 채권자들이 2억원을 모두 가져가므로, 후순위인 전세권자는 한 푼도 못 받습니다.

순위	채권자	채권액	배당액	잔액
1순위	은행 근저당	2,000만원	2,000만원	1억 8,000만원
2순위	저축은행 근저당	1억 8,000만원	1억 8,000만원	0원
-	전세권자(귀하)	2억원	0원	0원

 

3. 대위변제(代位辨濟)로 배당받기: 가능함

대위변제란? 채무자를 대신해서 선순위 채권자에게 빚을 갚아주고, 그 채권자의 권리를 승계받는 것입니다.

전략: 저축은행 채권 대위변제

방법:

1. 경매 진행 중 저축은행에 1억 8,000만원을 대신 변제
2. 저축은행의 근저당권(2순위)을 승계
3. 경매 배당에서 2순위로 1억 8,000만원 배당받음

배당표 (대위변제 후)

순위	채권자	채권액	배당액	잔액
1순위	은행 근저당	2,000만원	2,000만원	1억 8,000만원
2순위	귀하(대위변제)	1억 8,000만원	1억 8,000만원	0원

결과:

• 대위변제로 1억 8,000만원 지출
• 배당으로 1억 8,000만원 회수
• 순손실: 2,000만원 (전세금 2억 - 회수 1억 8,000만원)

 

4. 대위변제 실행 방법

타이밍이 중요

• 배당기일 이전에 대위변제 완료해야 함
• 경매 진행 상황을 법원 경매 사이트에서 수시로 확인

절차

1. 법원 경매 기록 열람: 정확한 채권액과 순위 확인
2. 저축은행과 협의: 대위변제 의사 통보 및 정확한 채권액 확인
3. 변제금 지급: 저축은행에 1억 8,000만원 + 이자 지급
4. 채권양도증서 수령: 저축은행으로부터 근저당권 이전 서류 받기
5. 법원에 신고: 배당기일 전에 대위변제 사실 신고
6. 배당표 작성 시 반영: 귀하가 2순위 채권자로 등재

 

5. 실무적 조언

즉시 해야 할 일

1. 변호사 상담 필수: 이 사안은 매우 복잡하므로 경매 전문 변호사 상담 필요
2. 경매 진행 상황 파악: 법원 경매 사이트에서 배당기일 확인
3. 자금 준비: 대위변제를 위한 1억 8,000만원 + α 준비

주의사항

• 시간이 생명: 배당기일이 지나면 대위변제 불가
• 정확한 채권액 확인: 원금 외에 이자, 연체료 등이 추가될 수 있음
• 등기부등본 확인: 은행과 저축은행 근저당 설정일자와 순위를 정확히 확인
• 다른 채권자 존재 가능성: 세금, 임금채권 등 우선순위 채권 존재 여부 확인

대안 검토

• 소유자와 협의: 경매 취하 조건으로 전세금 반환 협상
• 낙찰자와 협의: 낙찰 후 낙찰자와 임대차 승계 또는 이사비 협상
• 임차권등기명령 신청: 향후 다른 부동산 임대차 시 불이익 방지

 

결론

현재 상태로는 배당 불가하지만, 대위변제를 통해 1억 8,000만원 회수 가능합니다. 다만 2,000만원 손실은 불가피합니다.

가장 중요한 것은 즉시 행동하는 것입니다. 배당기일이 지나면 어떤 방법도 쓸 수 없으므로, 오늘 당장 경매 전문 변호사와 상담하시길 강력히 권고드립니다.

확정일자의 중요성을 뼈저리게 느끼는 사례입니다. 앞으로 전세 계약 시 반드시 당일 확정일자를 받으시기 바랍니다.

+ 임대차보호법으로 지역별로 소액임차금 범위내 최우선변제금이 있음(서울은 1억5천만원 이하에 5천만원). 경매가 들어가기 전까지 주민등록 전입과 거주가 되어야 함(확정일자는 필요없음).

+ 관련 규정 등이 수시로 변경되므로, 방법을 찾으면 지금 기준의 요건들을 반드시 확인하고, 전문가에게 상담을 받고, 빠르게 움직여야 함