미국의 금리인하로 가격이 떨어진 리츠를 지금 투자해야 배당률이 8%대 수익
● 리츠(Real Estate Investment Trust)란?
리츠란 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 즉, 자본금 + 대출(자기자본의 2배이내)로 부동산을 구매하여 발생하는 수익(월세, 임대료)를 배당하는 회사입니다. SK, 롯데, 삼성 등 대그룹에서도 본사 빌딩 등을 리츠로 운영하기도 합니다.
(투자금액) 소액으로도 투자가 가능하며,
(세금) 양도세, 보유세 등 직접 부동산 투자보다는 세금부담이 적습니다.
(투자 전문성) 3년 이상 숙련된 전문가(최소5인)에 의한 자산 운용
(유동성) 주식매매이기에 현금화가 쉽습니다.
● 투자방법
주식거래와 동일합니다. 주식거래 사이트(앱)에서 업종을 "부동산"이라고 선택하시면 리츠종목을 확인하실 수 있습니다. 투자금의 활용도를 높이려면 퇴직연금(증권회사 IRP계좌만 리츠 구매 가능) 에 납입 이후, IRP계좌에서 리츠 상품을 투자하는 것을 추천합니다. 연금납입을 통한 절세(90만원)를 볼 수 있기 때문입니다.
배당수익은 15.4%(지방세 포함)의 세금을 내는데, 이자수익과 합쳐서 연간 2천만원을 초과하면 금융소득과세 대상자가 되어 건강보험료 등의 납부 부담이 늘어날 수 있으니 투자금이 많을 경우 반드시 증권사 직원과 상담해서 일부 시세차익 등을 통한 매도를 고려하시기 바랍니다.
올해(23.12.31)까지 5천만원 이하로 리츠에 3년 이상 투자하면 배당소득의 세율이 9.9%(지방세 포함)으로 내려간다고 합니다. 다만 증권사에 신청해야 하므로, 상담 받을 때 같이 한도 및 요건을 확인하시기 바랍니다.
● 투자시점 = 지금
거의 모든 리츠상품들이 작년 미국의 금리인상에 따라 한국의 금리인상으로 매력이 떨어져 가격이 떨어졌다. 리츠는 본인자본 외에 대출(자기자본 2배이내)을 일으켜 부동산 구매 또는 부동산 증권에 투자하는데, 대출이율이 높아진다는 것은 수입(월세) - 운영비(대출이자) 의 수익이 줄어 배당금이 줄어들기 때문입니다. 작년에 예적금 금리가 5~6%까지 올라가면서 기존의 리츠의 배당률 5~6%와 차이가 없기에 더 안정적인 투자처를 찾아서 빠져나간 것입니다.
하지만, 대부분 물류센터, 중심지(명동, 을지로, 강남, 분당 등)의 오피스 빌딩으로 운영하고 있어서 공실률이 0~5% 미만이라 수입(월세)는 변동이 없습니다. 그럼 아래의 공식을 가지고 분석해 보겠습니다.
1. 고정 수입(임대료) / 주식수 = 배당금 160원/주당
2. 월세(고정 수입)는 더 많이 벌기도, 더 적게 벌기도 어려움
3. 주식수는 고정이기에 1번식의 배당금은 항상 동일
4. 6,000원 매입한 주식의 배당금 = 4,500원에 매입한 주식의 배당금
5. 저렴하게 사야 배당률이 높음(주가 회복시 배당금이 동일하여 배당률은 낮아짐)
운영비(대출이자)는 기존 대출의 만기가 도래한 시점의 금리가 중요한데, 아직 만기가 24년, 25년인 건물들은 운영비의 변동이 없습니다. 따라서 만약 지금 주가가 30~50% 떨어졌다가 약간 반등하였기에 작년 5월 대비 20~30% 낮은 수준의 리츠들이 많습니다. 그래서 지금 투자해야 배당률이 작년보다 30~40% 높을 수 있는 것입니다.
물론 언론에서 하반기 미국 금융위기설이 나오는데, 국내에 어떻게 영향을 미칠지 모르니 안정적인 투자를 고민하신다면, 기존의 연금저축을 IRP로 옮겨서 1/3 정도 적절히 분산 투자하시는 것도 좋을 것 같습니다. 리츠마다 투자 분야가 다르니 고르게 투자하는 것도 고민하시구요.
● 집중분야 = 물류센터? 거점 오피스 빌딩? 주유소?
미래에셋글로벌리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 마스턴프리미어리츠, 이지스밸류리츠는 대표적인 물류센터를 운영하고 있습니다. 코로나19이후 이커머스의 시장이 예전만치 않다고 하여 공실도 많다는 기사가 있지만, 쿠팡, Fedex, Amazon 을 유치하여 안정적으로 운영하고 있습니다.
코람코더원리츠(여의도 하나증권 빌딩), 신한알파리츠(분당, 용산, 중구, 강남 등), 삼성FN리츠(대치동, 중구) 등은 대표적으로 중심지에 빌딩을 운영 중인데, 공실이 거의 없다고 보시면 됩니다. 오히려 중심지에 쏠림현상으로 시세차익이나 임대료 인상이 물류센터보다는 가능성이 높아 보입니다.
요즘 전기차 충전소 관련해서 주유소에 투자하려는 분들이 계신 것 같습니다. 코람코에너지리츠(전국 168개 주유소, 물류센터2개), SK리츠(SK주유소 116개, 빌딩(SK그룹 입주)) 에 관심을 가지시면 될 것 같습니다.
KB스타리츠(빌기에타워, 영국 삼성HQ), 이지스레지던스리츠(미국임대주택 진출), 제이알글로벌리츠는 해외 부동산에 투자하고 있습니다.
| 투자부문 | 리츠 |
| 물류센터 | 미래에셋글로벌리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 마스턴프리미어리츠, 이지스밸류리츠 |
| 빌딩 | 코람코더원리츠, 신한알파리츠, 삼성FN리츠, 한화리츠, 이지스밸류리츠, NH프라임리츠, NH올원리츠, 케이탑리츠 |
| 주유소 | 코람코에너지리츠, SK리츠 |
| 해외 부동산 | 이지스레지던스리츠, KB스타리츠, 제이알글로벌리츠 |
| 롯데리츠(백화점, 롯데마트, 아울렛), 이리츠코크렙(아울렛), 신한서부티엔디리츠(쇼핑몰, 호텔), 미래에셋맵스리츠(상업센터) | |
● 리츠 종류
| 구분 |
주식 가격 변동 | 주가배당률 |
배당기준월 |
시가총액 |
||
| 22. 5월(고점) | 23. 5.22(현재) | 하락률(예상 상승폭) | ||||
| NH올원리츠 | 5,420 | 3,605 | 33% | 8.99% | 6월,12월 | 1,521억 |
| 디앤디플랫폼리츠 | 5,350 | 3,355 | 37% | 8.94% | 3월,9월 | 2,161억 |
| 신한서부티엔디리츠 | 5,700 | 3,525 | 38% | 8.85% | 6월,12월 | 1,972억 |
| 미래에셋글로벌리츠 | 6,670 | 3,430 | 49% | 8.63% | 3월,9월 | 997억 |
| 제이알글로벌리츠 | 5,730 | 4,520 | 21% | 8.41% | 6월,12월 | 8,921억 |
| 롯데리츠 | 6,150 | 3,885 | 37% | 8.39% | 6월,12월 | 9,439억 |
| 미래에셋맵스리츠 | 5,080 | 3,685 | 27% | 8.14% | 5월,11월 | 741억 |
| 이리츠코크렙 | 6,820 | 5,230 | 23% | 8.03% | 6월,12월 | 3,313억 |
| 케이탑리츠 | 1,425 | 1,010 | 29% | 7.92% | 12월 | 485억 |
| 코람코더원리츠 | 6,290 | 4,610 | 27% | 7.38% | 2월,5월,8월,11월 | 1,862억 |
| 이지스레지던스리츠 | 5,890 | 3,885 | 34% | 6.85% | 6월,12월 | 1,102억 |
| 한화리츠 | 5,450 | 5,060 | 7% | 6.8%(예정) | 4월,10월 | 3,572억 |
| 마스턴프리미어리츠 | 6,130 | 3,365 | 45% | 6.60% | 3월,9월 | 894억 |
| 코람코에너지리츠 | 6,870 | 5,490 | 20% | 6.45% | 5월,11월 | 4,861억 |
| ESR켄달스퀘어리츠 | 7,030 | 4,195 | 40% | 6.39% | 5월,11월 | 8,939억 |
| 신한알파리츠 | 7,975 | 6,140 | 23% | 6.35% | 3월,9월 | 5,409억 |
| 이지스밸류리츠 | 6,130 | 4,815 | 21% | 6.31% | 2월,8월 | 1,769억 |
| KB스타리츠 | 4,590 | 4,585 | 0% | 5.7%(예정) | 1월,7월 | 4,650억 |
| 모두투어리츠 | 5,500 | 3,705 | 33% | 5.40% | 12월 | 290억 |
| 삼성FN리츠 | 5,560 | 5,130 | 8% | 5.3%(예정) | 1월,4월,7월,10월 | 3,965억 |
| SK리츠 | 7,290 | 5,160 | 29% | 5.12% | 3월,6월,9월,12월 | 1조0,142억 |
| NH프라임리츠 | 5,160 | 4,490 | 13% | 4.86% | 5월,11월 | 838억 |
● 고려사항 ? 위험
대출로 부동산을 투자했기에 대출 만기 도래시 고금리에 맞물린다면, 배당금이 낮아질 것입니다. 또한, 서울 도심지 제외한 지방의 빌딩, 물류센터는 인구감소와 더불어 낮아질 우려도 있으니 자주는 아니지만, 2~3년에 한번씩 리츠내에서 투자 비율을 조정하는 것도 필요합니다. 대구의 건물을 소유하고 있는 리츠는 공실률이 높아 배당률은 높지만 주가가 너무 하락하여 결국 손해를 입은 투자자들이 많을 것으로 예상됩니다. 그래서 투자시에는 향후 5년 이내도 안정적으로 수익(임대료)이 나올 것으로 예상되는 곳으로 투자하시는 것을 좋을 것 같습니다.
그리고 세금이 절약하신다면, 증권사 직원에게 세금혜택 관련한 문의를 반드시 하시고, 배당금+이자수익이 2천만원이 넘지 않도록 주의하시기 바랍니다.
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