15억 이상 아파트 구매하는 방법(주택담보대출)

1. 근저당권을 설정하는 방법

2. 차용증 등을 이용하여 사금융을 이용하는 방법

3. 사업자등록 후 개인사업자대출을 받는 방법

1. 근저당권을 설정하는 방법

지인간 거래 등 매도인과 합의가 된다면 가능한 방법이다.
예를 들어, 15억이 넘는 아파트에 대해 내가 가진 자금이 12억원이라고 한다면, 부족한 3억원에 대해 매도인이 근저당권을 설정한 후 소유권을 이전한다. 추후 3억원에 대해 모두 변제되면 근저당권을 해제하는 조건으로 계약서를 쓰는 것이다. 이렇게 하면 15억이 넘는 아파트들을 당장 현금이 없더라도 살 수 있다.

21년에는 종부세, 양도세 등 다양한 이유로 급하게 집을 팔아야 하는 매도인, 중개수수료 외에도 10~20%의 이자를 추가로 받고자 하는 부동산 중개인이 많이 활용한 방법인데, 어쨌거나 합의가 되어야 하고 부담해야 하는 금액에 대한 이자율이 높은 편이기에 앞으로 집값 상승세가 낮거나 빌리는 금액이 클 경우에는 조금 더 고민이 필요해 보인다.

2. 차용증 등을 이용해 사금융을 이용하는 방법

앞의 근저당권 설정도 결국은 큰 흐름에서 보면 사금융을 이용하는 방법이다. 사금융을 이용하는 방법은 이외에도 대부업체 등을 통하여 고금리 신용대출을 추가적으로 받는 식도 존재하지만 일반적으로 감당할 수 있는 금리가 아니기에 제외하자(P2P의 수익률이 7%일 경우, 플랫폼 운영비 등을 포함하면 통상 10%이상일 텐데, 10년에 빌린 돈의 2배 이상으로 값이 오르지 않으면 손해다)

개인간에 차용증 등을 이용해 사금융을 조달하는 방법도 있다. 주택담보대출이 은행과의 거래라면 개인간에 차용증을 쓰고 돈을 끌어다쓰는 방법도 가능하다. 기준금리와 연동시켜 이자를 약정한다면 채권자 입장에서는 리스크를 줄일수 있고, 채무자 입장에서는 15억 초과하는 아파트를 살수 있다는 장점이 있다. 부모자식간의 거래는 증여로 보일 여지가 있으니, 매달 이체, 문서 공증 등을 충분히 준비할 필요가 있다.

3. 사업자등록후 개인사업자대출을 이용하는 방법

현실적으로 가장 접근하기 쉬운 방법이다. 사업자등록을 내고 개인사업자대출을 받는 것이다. 이런 것들은 정부의 가계대출 규제를 받지 않는다. 은행이나 금융사마다 개인사업자 대출에 대한 정책은 조금씩 다르다. 사업자등록 자체는 너무나 쉬운 절차이기 때문에 사업자등록만 했다고 높은 금액의 사업자대출을 받기는 쉽지 않다. 현실적으로 어느정도의 매출은 있어야 합니다.

금융회사는 기본적으로 대출을 통해 이자로 수익을 내는 곳이다. 금융회사는 기본적으로 개인들에게 대출을 열심히 해주려고 한다. 다만, 규제 때문에 해주지 못할 뿐이다. 이런 금융회사의 본질과 개인의 필요가 만나 개인사업자를 위한 대출이 15억 초과 주택에 대한 편법으로 만나고 있는 것이다. 개인사업자를 내고 매출을 만들어주는 역할을 금융회사가 해주고 있다. 예를 들어 사업자를 내고 금융회사측에서 카드단말기로 결제해 가상매출을 만들어주고 이를 즉시 현금으로 페이백해주는 방식으로 가상매출을 생성한다. 이를 근거로 사업자대출을 받기가 한결 수월해진다.

위의 방법들은 모두 인터넷에도 나와있고, 기사에도 나온 것들이다. 즉, 누군가는 했었고, 하고 있는 것들이다. 다만 언제까지 할 수 있는 것이냐는 모를 일이다. 그러니 생각해보자.

지금 이순간에도 아파트값은 오르고 있다. 더 오르기전에 내집 마련이 필요한 사람. 대선(22년)이후로는 더이상 상급지로 이동할 수 없다고 판단해서 이사하려는 사람들이 있다. 그 중에서 15억초과하는 아파트를 그저 바라만 보는 사람...법과 규제망을 피해 자금을 조달하는 사람들이 있다. 뭐가 맞는 답인지는 누구도 알 수 없다.

주택관련법은 1~2년마다 변경되어 최근 세무사 중에서 판매순서를 잘못 가이드하여 손해배상청구가 들어오자 관련 세무 서비스를 포기하는 사람들도 있다고 한다. 무엇이 답인지 이제는 전문가가 없다. 다만 투기가 꿈과 희망속에서 자라날 뿐이다.

15억원 초과 아파트를 대상으로 주택담보대출을 금지하는 조치는 헌법상 재산권을 침해한다는 이유로 헌법소원이 제기되었다. 양도세 비과세도 9억에서 12억으로 늘렸다. 15억 초과 아파트라는 규정 자체가 없어지거나 아니면 기준이 훨씬 상향될 것으로 예상된다. 규제를 유지하면서 기준이 상향되면 그 기준을 따라 다시 집값을 위를 향해 달려갈 것이다.

하지만, 모든 결론은 지금 이순간의 결과론적인 답이다. 누구도 미래를 장담할 순 없다. 하지만 주변사람들과 얘기하고, 뉴스를 읽으며, 다양한 사람들(비슷한 그룹은 답도 비슷할 수 있으니)의 의견을 들어보면서 최소한 대세를 읽어야 하지 않나 싶다....