아파트 구매 과정(1) - 시작은 주변의 추천으로

주변의 추천으로 아파트를 구매했다.

2017년 말쯤부터 내가 사는 곳(서울 강북지역)은 지루한 보합을 끝내려고 상승세를 타기 시작했는지 모른다. 그리고 2020년 말 코로나19를 겪으면서 주택가격은 끝을 모르고 달려가고 있었다. 우리나라만 가격이 상승하는게 아니라 미국을 포함한 전세계의 주택시장은 2배이상 오른 곳이 상당히 많았다. 

역대 대통령 중, 임기 중에 집값이 가장 많이 오른 노무현 대통령님과 똑같을 거라는 예상대로 문재인 대통령때 집값은 정말 시대적 흐름인지 정치적 실패인지 모르지만 기존 학습에 따른 기대치를 넘어서 가파르게 올라갔다. 매일 추가 되는 규제는 또다른 집값 상승의 신호탄이 되어 날마다 실거래가격이 갱신되었다. 그때 직장 동료분의 지인이 재테크 모임에서 거론 되었던 지방 지역에 대해 임장을 다녀오셨다. 그분의 투자 기준은 이렇다.

' 아파트를 샀는데, 1년에 500만원 오르면 안 사지만 1년에 1천만원 오르면 사는거야..'

그 당시 나는 왜 500만원/년이 기준이 되는지 몰랐다. 

 당시 해당 아파트 분양권에 대해서는 1. 비규제 지역이라 대출한도 60%까지 가능(DSR 등 문제 없다면)  2.  실거주 의무없음, 3. 전매 가능, 4. 중도금 무이자 였다.

즉, P(프리미엄) + 아파트 가격의 10%(보통 3~4천만원) + 옵션 값(50%) 

P를 제외하고 5천만원 이하로 계약을 할 수 있었다. 조급한 마음이 통화속에 드러나다 보니 부동산 중개인이 2천을 더 불렀다. 너무 구매의욕을 드러낸 결과였다. 층수나 동 위치는 좋았지만, 결국 비싼 가격에 계약을 체결하고 말았다. 

지금 와서 아쉬운 것은, 2년후 대선에 후보에 따른 주택 가격에 방향이 보이는데, 가만히 있었던 것이다. 
'이** 후보가 되면 집값은 굳히기 들어간다.' , '윤** 후보가 되면, 집값을 조금 잡을 거다.' 실제 갑작스레 오른 종부세(종합부동산세) 때문에 2주택 이상을 소유하고 있는, 특히 노후를 위해 임대업을 하는 사람들은 과도한 세금 압박에서 벗어나기 위한 선택을 했을거다. 그 당시 대선 전에 위험헷지를 위해 분양권을 팔았다면, 아마 지금처럼 손해가 아닌 수익을 거두고 나왔을 텐데, 너무 위험하게 그냥 두었다. 집값이 오를거나 유지될거라는 희망 회로에 따른 현실 외면이었다. 

또다른 아쉬움은 손피였다. 
사실 거래 경험이 없다보니, 나중에 듣긴 했지만, 나는 이미 계약한 이후라 관심이 없었는데, 나중에 분양권 판매하려고 알아보는 와중에 조사해보니 손피 거래를 했어야 했다.
손피 거래란? 분양권을 전매할 때, 매도자 손에 들어오는 프리미엄(P)를 말한다. 즉, 양도세, 복비 등 부대비용을 제외하고, 매도자가 최종적으로  손에 들어오는 프리미엄을 말한다. 물론, 해당 내용을 계약서에 표기해야 한다. 다운거래는 불법이다. 하지만, 손피는 합법이 계약서에 양도소득세 매수자 부담이라고 명시하면 된다. 

손피 거래가 아쉬었던 것은, 매도인에게는 동일한 금액이 손에 쥐어 주지만, 실제 그렇기 까지 매수인 입장에서는 훨씬 저렴한 비용(몇천만원까지)을 아낄수 있기 때문이다.

지금 매도를 고려하는 시점에 주변인에게 어떠냐는 질문에 첫 답은
'왜, 나한테 물어보지 않았냐?'  이다. 성급하게 너무 비싼 가격에 샀다보니 매도를 권하기 보다 기다리라는 말이 70%, 지방이다 보니 '앞으로 지방이 오르려면 서울이 모두 오른 다음이라, 지금이라도 팔아라'가 30%...구매 시점에도 주변 여러 의견을 들었어야 했는데, 매도 시점에만 듣다 보니 참 스스로가 안타깝다. 

나는 얼마에 팔 것인지에 대한 기준이 없었다. 
막연한게 5천만원 오르면 팔자. 이런 것도 없이 있었다. 지금 대출을 알아보며 이자비용을 생각하다보니, 왜 그당시 '집값이 연간 5백만원, 1천만원 오르면 산다.' 라는 말을 했는지 이해가 갔다. 결국 집값상승이 이자비용 보다 커야 했던 것이다. 500만원이면 그냥 손해가 없는 정도이며,  1천만원이면 이익이기 때문이다. 3.5억아파트가 500만원, 1천만원이 오를려면, 1.4%, 2.8%씩 올라야 한다. 물가 상승률 등을 고려 했을 때, 얼추 비슷한다. 그러다 보니, 기회비용을 제외하고 무슨 돈이 들어가는지 고민하고 생각하게 되었다. 복비(200), 이자비용, 월세 수입에 대한 세금 등.. 그러면서 왜 세금에 대해 공부를 해야 하는지도 알게 되었다. 

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손피거래 상세 설명

분양권 양도세는 법개정에 따라 바뀔 수 있으니, 편의상 지방세를 포함하여 45%로 계산.(중과세 배제)
그럼 일반적인 분양권 거래와 손피거래를 비교하여, 매도자가 5천만원, 1억원의 P를 받는 상황을 비교해보자

# P 5천만원에 대한 거래 비교

가. 매도자가 계약서에 P를 5천만원이라 하면,
5천만원 x 0.45 = 2,250만원 양도세를 내야, P 2,750만원이 남음

나. 일반거래로 매도자가 P를 5천을 받기 위해선,
5천만원  ÷ (1-0.45) = 90,909,090원 을 받고, 
90,909,090 x 0.45 = 40,909,090원 양도세를 내야, P 5천만원이 남음

다. 손피거래로 매도자가 P를 5천을 받기 위해선,
  ● 1차 양도세 : 5천만원 x 45 % = 2,250만원
  ● 2차 양도세 : 2,250만원 x 45% = 10,125,000원
2차 양도세는 매수자가 매도자를 위해 내는 세금을 주는 것에 대한 양도세이다.
P 5천만원 + 1, 2차 양도세(3,263만원) = 8,263만원(830만원 절약)

# P 1억원에 대한 거래 비교

가. 매도자가 계약서에 P를1억원이라 하면,
1억원 x 0.45 = 4,500만원 양도세를 내야, P 5,500만원이 남음

나. 일반거래로 매도자가 P를 1억을 받기 위해선,
1억원 ÷ (1-0.45) = 181,818,181원 을 받고, 
181,818,181 x 0.45 = 81,818,181원 양도세를 내야, P 1억원이 남음

다. 손피거래로 매도자가 P를 1억을 받기 위해선,
  ● 1차 양도세 : 1억원 x 45 % = 4,500만원
  ● 2차 양도세 : 4,500만원 x 45% = 2,025만원
2차 양도세는 매수자가 매도자를 위해 내는 세금을 주는 것에 대한 양도세이다.
P 1억원 + 1, 2차 양도세(6,525만원) = 16,263만원(1,919만원 절약)

여기까지는 손피에 대한 개념이며, 실제 계산시에는 당시 본인 상황에 따른 양도소득세율을 확인하고, 인적공제(매년 250만원), 복비 등을 가정해서 계산해야 한다. 양도세는 6~70%이기에 부동산 중개인에게 가이드를 받아 인터넷에서 확인하면 좋다. 

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2023년 6월부터 전월세신고제로 임대소득 과세

다음달 부터 주택임대차계약 체결 이후 30일 이내 계약내용을 지자체에 신고하지 않으면 최대 100만원 과태료가 부과된다. 신고대상은 보증금이 6000만원 초과되거나 월세가 30만원 초과되는 계약이다. 따라, 세금부과 기준을 명확히 알아야 계약시 세금을 적게 내는 방향으로 계약을 체결할 수 있다. 

2000만원 이하의 주택임대 수입은 14%의 세율로 분리과세가 가능하다. 

연간 주택임대수입이 2천만원이 초과하는 경우 근로소득, 사업소득 등 합산하여 6~45%의 종합소득세를 내야 한다. 하지만, 2천만원 이하라면 종합과세 또는 분리과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있다.  

분리과세란? 다른 소득과 합산하지 않고, 14%의 낮은 세율로 과세하는 것이다. 분리과세로 신고하면 실제 경비지출여부와 상관없이 입대수입의 50%를 필요경비로 차감하고, 200만원을 기본공제한 후 14% 세율을 적용하기 때문에 주택임대소득 외 다른 소득이 있는 경우 종합과세보다는 유리하다. 
다만, 기본공제는 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 사람만 공제받을 수 있다. 만약 지자체와 세무서에 요건을 갖춰 등록한 주택임대사업자라면 60%의 필요경비율과 400만원의 기본공제 혜택을 받을 수 있다. 

주택임대수입의 범위는 부부가 보유 중인 주택수에 따라 다르다.

• 부부합산 1주택 : 비과세(기준시가 9억원 초과 주택은 월세 소득만 과세)
• 부부합산 2주택 : 월세 x 개월
• 부부합산 3주택 : 월세 x 개월수 x 전세 간주임대료

주택임대소득은 부모, 자녀는 상관없이 부부만 고려한다. 

보증금 합계액이 3억원을 초과하면 간주임대료도 과세이다.

계산식은 (보증금 - 3억원) x 60% x 1.2%(2021년 정기예금 이자율) 이다. 즉, 임대료에 대해 이자수익 정도를 세금으로 낸다고 보면 된다. 

전용면적 40㎡ 이하이고, 기준시가가 2억원 이하인 소형 주택은 2023년 말까지 주택수에서 제외되고 간주임대료 계산도 하지 않는다. 즉, 이런 소형 주택은 여러 채를 임대하더라도 소득세가 과세되지 않는다.