빌라 세입자, 집주인 모두가 체크해야 할 사항(전세보증보험)

기존 전제보증보험이 연장 불가될 수 있다.

* 전세금반환보증보험: 집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품입니다. 보증기관은 추후 집주인에게 전세보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG와 SGI서울보증, HF까지 세 곳입니다.

빌라 전세 구하는데 왜 보증보험 안되나요?

전세보증보험 보증비율 변경에 따른 세입자, 집주인이 확인해야할 일

정부가 전세사기를 막기 위해 전세보증보험 한도를 축소한데다, 전세보증보험 한도의 기준의 되는 공시가도 대폭 내려갈 예정이어서 전세보증보험한도가 대폭 낮아질 전망이다. 따라, 신규 또는 연장 예정인 세입자라면 전세보증보험 한도 축소로 기존 보험 연장이나 신규 가입이 거절될 수 있으므로, 바뀐 규정을 확인할 필요가 있으며, 임대인(집주인)의 경우, 전세보증보험 축소로 인해, 역전세*가 발생하여 긴급 자금이 필요할 수 있다.

* 전세계약 시점보다 만기에 전셋값이 떨어진 상태로, 임차인(세입자)에게 돈은 돌려줘야 함

한도 축소로 인해 전세보증보험 한도가 대폭 줄어들 것으로 예상되며, 이에 전세보증보험의 기준이 되는 공시도 대폭 하락할 예정입니다. 임차인(세입자)의 경우 보험 가입이 거절될 가능성이 있으므로 변경된 전세보증보험 규정을 반드시 확인해야 합니다. 임대인(집주인)의 경우 전세보증보험 축소로 인해 역전세가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 전세보증보험은 ‘주택가격-선순위채권’ 한도로 가입할 수 있다. 이때 아파트는 주택가격이 KB시세나 한국부동산원 시세로 결정하는데 빌라는 공시가격의 150%를 적용받았다.(종전) 정부는 올초부터 공시가격의 140%로 낮췄다. 또한 5월부터는 전세가율(매매가 대비 전세가) 100%에서 90%로 축소된다. 즉, 앞으로 빌라는 전세보증보험 한도가 공시가 140%, 전세가율 90%가 적용되는 것이다.

공시가 1억원 빌라	인정받는 가격(A)	전세가율(A 금액 기준)	최종 전세보증보험 한도
'23. 4월 이전	1억 5천만원(150% x 공시가)	1억 5천만원(A의 100%)	1억 5천만원
'23. 5월 이후	1억 4천만원(140% x 공시가)	1억 5천만원(A의 90%)	1억 26백만원

만약 주거하는 빌라(공시가 1억원)에 전세보증금 1억5천만원에 살고 있다면, 새로 바뀐 기준에서는 2400만원이 초과돼 보증금을 줄이지않으면 보증보험 거절됨.

올해 4월말에 공시가가 확정되는데, 현재 추세로 떨어진다면 보증한도 역시 낮아질 전망이라 확인 필요

공시가 2억원 빌라	인정받는 가격(A)	전세가율(A 금액 기준)	최종 전세보증보험 한도
'23. 4월 이전	3 억원(150% x 공시가)	3억 (A의 100%)	3억원
'23. 5월 이후	2억 8천만원(140% x 공시가)	2억 52백만원(A의 90%)	2억 52백만원

보증보험에 가입하려면 48백만원을 낮춰야 해서, 집주인도 차액만큼 보증금을 돌려줄 준비 필요

일부를 월세로 전환할지라도, 법정 월차임 전환율(일명, 전월세 전환율)을 참고한다면, 결국 낮춰야 할 것으로 예상된다. 특히, 전세보증보험이 의무가입인 임대사업자들은  보증보험 한도 축소로 인한 역전세가 발생할 수 있다.

 올해 예정 공시가는 공시가격알리미에서 확인할 수 있다. 

 빌라에 주거하거나, 빌라로 임대사업을 하고 있다면, 반드시 공동주택 공시가를 확인하여 보증보험한도와 현재 계약된 보증금을 미리 파악할 필요가 있다. 보증보험은 임대사업자에게는 의무가입이고, 거주자에게는 필요한 보험이기 때문이다.