아파트 구매 과정(4) - 디딤돌, 특례보금자리론, 집단대출

아파트를 구매할 때 디딤돌, 특례보금자리론, 집단대출 비교

내돈 100%로 아파트를 구매할 수 있는 사람이 얼마나 있을까?
아파트를 살때, 위 3가지 상품들을 비교하여 자신에게 유리한 것을 골라야 합니다. 사실상 대부분 은행의 금리는 시중금리에 따라 다르지만 다들 0.04%이내로 비슷합니다. 기존 집을 3년 이내 파는 것이 부담되는 유주택자인 경우 집단대출로 진행해야 합니다.
대출 자격을 제외하고, 대출금리, 대출한도에 대해 헷갈린 경우 대출상담사를 통해 동시에 진행하는 경우도 많습니다. 제출서류도 비슷하고 신청하고 마지막에 취소해도 되는 것이라 집단 & 특례 2개를 동시에 신청하시는 분들도 있습니다. 
대부분 사람들은 아파트의 감정평가에 따른 대출한도와 자격기준(개인의 소득과 부채에 따른 DSR)을 보고 판단합니다. 특례보금자리론의 경우 보금자리론보다 완화된 대출규제가 적용되지만, 4%대의 고정 금리이기 때문에 시중금리가 떨어지고 있는 지금은 은행 집단 대출이 오히려 더 유리합니다. 물론 본인이 신혼가구, 저소득청년, 사회적배려층, 미분양주택 등 대상에 따라 우대금리가 적용되면 연 3.25~3.55%까지 금리가 낮아질 수 있어서 본인의 요건(금리, 아파트 가격에 따른 한도)를 정확히 파악해고 비교해야 합니다.  
집댄대출은 소득제한은 없다고 하지만, DSR 적용을 받는 경우가 있어서 결국 소득이 낮거나 대출이 많으면 소득제한이 있으니, 반드시 상담을 받으시기 바랍니다. 

최근에는 금리인하가 시작되어 은행 집단 대출이 3.9%대까지 내려와서 집단대출이 특례보다는 유리합니다.

 대출 비교하면서 알고 계셔야 할 정보가 있습니다.

● 방공제 : 집을 담보로 대출을 받은 집 주인이 방을 세 놓은 상태에서 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갈 경우 세입자에게 지급할 보증금을 미리 떼어 놓는다는 개념. 집값 하락폭을 대비하여 대출 리스크 관리차원에서 손실 방지를 위해 공제하는 것. 만약 주담대를 받을 때 SGI서울보증, 주택금융공사 등에서 취급하는 모기지신용보험(MCI)이나 모기지신용보증(MCG)에 가입하면 대출한도를 늘릴 수 있습니다. 
MCI는 대출신청자가 가입하는게 아니라, 대출해주는 금융회사가 가입하는 상품이라 수수료를 금융회사에서 지불하기 때문에 금융회사에서 먼저 제안하지 않을 수 있으니 먼저 물어보시기 바랍니다. 그리고 MCI를 취급하지 않거나 정부의 대출규제로 제한하는 은행도 있다고 하니, "주거래 은행"에 너무 메달리지 마시고, 인터넷은행, 외국계은행(SC제일), 지방은행, 시중은행으로 구분해서 1~2개 은행앱을 통해 최저금리, 중도상환수수료가 적은 은행을 찾으시기 바랍니다. 

지역	공제금액
서울	5,000만원
서울 제외 수도권 과밀 억제권역, 세종, 경기 김포-용인-화성	4,300만원
부산, 대구, 대전, 울산, 광주,  수도권 과밀 억제 권역이 아닌 인천(군 제외), 경기 안산.광주,파주,이천,평택	2,300만원
그 밖의 지역	2,000만원

● 체증식 : 대출상환하는 방식(= 매달 나갈 이자+원금 계산방식) 중에서 원리금 균등분할 상환이나 원금 균등분할 상환에 대해서는 익히 알고 계실겁니다. 최근 체증식 상환으로 신청하시는 분들이 많은데, 대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계(월리금)가 증가하는 상환 방식입니다. 초기에는 원금보다 주로 이자를 갚으면서 서서히 원금을 갚는 방식으로 매월 상환하는 원리금이 상승합니다. 총 이자는 상환 방식 중에서 가장 높으나 초기에 상환하는 금액이 적어 초기 부담이 적습니다. (이사 이후 인테리어 등으로 목돈 지출 부담 완화, 단기간내 매도할 계획인 경우 투자비용 절감 목적)
또한, DSR 등 대출한도를 늘리기 위해 대출기간이 30~40년으로 설정하는데, 돈의 가치는 시간이 지날 수록 떨어지고, 나의 연봉은 갈수록 높아져서 원금을 늦게 갚는 걸 선호하는 분들이 많습니다. 

대출 실행이후 3년이 되면 반드시 금리 확인

집단대출인 경우, 시중금리에 따라 대출이자율이 변동될 수 있습니다. 만약 조달금리가 낮아져서 금리인하가 되었다면, 3년부터 중도상환수수료가 없으니 여러은행에 금리를 조사해 갈아탈 필요가 있는지 생각해보세요. 작년 하반기부터 금리인상으로 그 때 대출을 실행하신 분들은 3년이 경과하기 전일지라도 시중금리가 많이 떨어지면 대환하시길 바랍니다.