전세 VS 월세 얼마에 내놓고, 어떻게 준비할지?
[ 전세 ]
새 아파트와 비슷한 등급(브랜드, 세대수, 준공시기, 평수 등을 고려)과 비슷하게 시세가 결정될 것이라 생각됩니다. 새아파트라는 프리미엄이 있으나, 대입주장이라 생각보다 낮게 가격이 형성되었습니다. 보통 다른 사례를 보면, 집값대비 전세율이 60% 수준으로 예상하면 된다고 했는데, 정말 그정도입니다. 3억2~5천만원 아파트의 전세금이 1억9천~2억2천사이 였습니다. 다들 발코니 확장은 기본으로 하니, 옵션 여부에 따라 금액이 약간 상이한데, 옵션에 투자하면 전세도 더 잘 나갈 수 있고 전세금도 더 받을 수 있는 것은 임대인입장이나 입차인 입장이나 동일합니다.
네이버에 올려진 전세 가격은 최고/최저 제외하면 거의 5천만원 정도 차이나는데, 급한 사람은 가격을 낮추더라도 세입자를 받으려하고, 자금이 여유로우신 분들은 버티는 상황이었습니다. 계약갱신청구권 때문에 계약하면 향후 시세가 올라도 2년이 경과시점에서 5%까지만 올릴 수 있어서 4년을 보고 기다리게 되는 것입니다.
저는 투자입장이라 "취득세.등기비용 포함(580만원) + 매년 이자비용 발생(원금제외) + 재산세" 가 투자금이었습니다. 만약 재산이 늘어났기 때문에 직장인이 아닌 경우, 건강보험 지역가입자라면 건강보험료 상승분도 감안하셔야 합니다.
부동산 거래를 많이 해보신 분이 '아파트 가격이 매년 1,000만원정도 오른다고 예상되면 들어가고, 매년 500만원 오르면 안들어갈꺼야' 라고 하신 말씀이 결국 이자비용을 고려한 말씀이었던 겁니다.
취등록을 할 경우 5~8년 정도 버틸 생각을 했기에 비용을 계산해봤습니다. (비용을 "계산"이 가능하지만, 수익은 아파트 가격에 따른거라 희망할 뿐) 사실 기회비용을 고려해서 안정적인 수익구조인 은행 이자 3%정도만 계산해 보았습니다. 아래는 모든 자금을 대출로 실행할 경우를 예로 든 것입니다.
[ 5~8년 이후 희망하는 아파트 가격은? ]
아래의 내용을 검토하였으나, 사실 아파트 가격이 높기에 대출이자가 적지 않고 지방 아파트 가격이 20~21년처럼 오른다는 보장이 딱히 있지 않아 월세 또는 매도하기로 결정했습니다. 무엇보다 배우자는 서울 아파트가 모두 올라야 지방이 오르기에 매도를 주장하였습니다. 사실 아래의 내용을 검토해보면 상당히 메리트가 있었으나 실거주가 아닌 상황이라 불확실성에 매달리기에는 이자비용이 높아 "매도"로 결정하게 되었습니다.
1. 지방인 경우 5년 이내 인구조사를 먼저했습니다. 인구 증감을 확인할 수 있습니다.
2. 산업군을 확인했습니다. 고소득자가 많은 대기업 또는 공기업이 포진된 곳이 유리하다고 생각됩니다. 지방이라 차로 15분 이내 신규 대규모 공장 신설이 계획되어 있어서 3~5년 사이에는 생산직군분들이 들어올 것이라 예상했고 그쪽 업계의 평균연봉을 확인해보니 구매력이 충분해 보였습니다. 그리고 해당 산업군이 향후 10년 이후에도 잘 될 것으로 예상되었습니다.
3. 입주 5년이내 들어온 대단지/브랜드 아파트, 입주 이후 3년이내 들어올 아파트 계획을 확인했습니다. 아이파트 등급의 브랜드 아파트들은 모두 7~10년 전에 들어왔었고, 최근에 그 아래 등급 아파트가 500~1,000세대 수준으로 들어왔었습니다. 그리고 향후 3년간 브랜드/대단지 아파트 공급 계획은 없었기에 향후 최소 5년간은 대장아파트가 될 것이라 예상하였습니다.
[ 월세 ]
월세는 기본적으로 보증금 500~1,000만원에 월 100만원 이런식일거라 생각했는데, 아파트는 금액이 커서 그런지 보증금 1억, 1.5억같이 반전세의 월세도 있었습니다. 매물들은 월세가 5~20만원차이 나고, 그에 따라 보증금도 2000~3000만원 정도 차이가 있었습니다. 보증금과 월세 관계를 알아보니, 참고할만 한 것으로 지역별 전월세 전환율이 있었습니다. 결국 월세 10만원당 보증금을 어느정도인지 한국부동산원에서 표본을 추출하여 통계낸 자료와 비슷합니다.
KOSIS
kosis.kr
[주택임대차보호법] 제7조 (월차임 전환시 산정률의 제한)
1. '은행법'에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 (연10%)
2. 한국은행에서 공시한 기준금리 (1.25% 2023년 2월 23일 3.5%)에 대통령령으로 정한 비율(3.5%)을 더한 비율 [3.5% + 3.5% = 7.0%]
위 (1), (2) 중 낮은 비율을 적용 따라서 전월세전환율 법정상한선은 7.0%입니다. 이것은 기존 전세를 월세로, 월세를 전세로 변경할 때 법정 상한선으로, 위의 통계수치와 비슷한 수준임.
[ 전세와 다른 월세 비용 ]
1. 옵션 추가
전세와 다르게 월세인 경우 시스템 에어콘 등 설치가 필요한 가구, 제품에 대해 제공을 해야 월세도 많이 받고, 임차인 구하기도 쉬워집니다.
2. 임대소득에 대한 소득세 고려
보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과시 전월세신고대상이 되고, 연수익이 2,000만원이 초과할 경우 세금이 발생한다.
2023.05.11 - [생활의발견] - 아파트 구매 과정(1) - 시작은 주변의 추천으로
3. 전세와 동일하게 무자본으로 투자할 경우,
전세보다는 투자금이 적다. 왜? 임대인이 월세를 놓을려고 했는지 이해가 가는 부분이다. 게다가 보통 주택거래는 5~6년 이상 보기에 매도시점의 시장을 고려하여 6~9년 정도의 비용에 대해 검토해 볼 필요가 있다.
[ 전세, 월세에 대한 요약 ]
- 6~9년에 대한 대출이자, 세금 등 비용에 대해 정리한 후 투자고려
- 입주시기 전후로 3~5년 동안 변화를 예측하여 꾸준히 임차인을 받을 수 있는 점검
- 투자일 경우 월세가 전세보다 비용은 적지만 최근 전월세신고 등 변화에 대한 점검 필요
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