대출은 3년마다 갈아타야  한다.

대출은 무조건 3년마다 갈아탸야 한다. 왜냐? 중도상환수수료가 0이 되기 때문이다. 2년 6개월정도 지나면 중도상환수수료가 높지 않아, 금리차이가 심하다면 충분히 바꿔타는 것이 유리하다. 대출금리는 대출시점에 영향을 많이 본다. 3개월 전만 하더라도 고금리라서 주담보가 5~6%대였다가 지금은 카카오뱅크 주택담보대출이 3.7%대까지 나온다. 2년전에 주택담보대출을 받았을 때는 2.98%였다.(21년 1월과 23년 2월 대출금리는 약 2배 차이)

(미국이 작년부터 금리를 올리기 전) 개인이 대출 상담을 받을 때, 보통 안내를 금리가 오를 수 있으니 약간 이자가 높더라도 앞에 고정 3~5년을 하고 변동금리로 신청하게 된다. 그래야 미국 금리 인상 같은 이변에도 크게 부담없이 버틸 수 있기 때문이다. 사실 미국의 금리인상 때문에 국내도 금리를 올렸으나 지금은 보합되다가 23.05.15일 Cofix가 0.1% 떨어지면서 최근에 카카오뱅크 주택담보대출 3.7%대가 나온 것이다. (Kbank는 3.8%, 그외 은행은 4~4.5%대)

10년 가까이 유지하고 있는 신용대출은 6.7% 쯤인데, 번거롭다는 막연한 생각에 그냥 두었는데 생각해보니 1억원 기준으로 대출이율이 2% 차이나면, 연간 200만원이 절약된다. 5천만원 기준에 연간 100만원을 절약할 수 있다. 3천만원이면 연간 60만원이 절약되어 3년이면 180만원을 절약할 수 있다. 내가 3년마다 조금 수고로우면, 휴대폰을 새로 바꿀 돈이 생기는 것이다. 

1. 담보대출로 갈아타자

담보대출이 신용보다는 이자가 낮다. 그래서 담보(연금, 주택, 보험) 등에 대해 담보 설정하는 것이 유리할 수 있다. 예금상품을 담보로 하는 것은 예금(예금 이자수익도 14% 세금 있음) 이율이 너무 높지 않은 이상 해지하고, 대출금액을 줄이는 게 나을 것 같다. 

2. 현재 대출 이자율(기준금리)이 어떻게 되지? 모니터링 하자

대출금리는 2가지로 구성된다. 기준금리(조달비용)과 가산금리(취급비용 + 신용원가 + 상품이익 - 우대금리)이다. 모든 금융기관도 자본을 어딘가에서 가져와야 하는데, 이때 비용이 발생한다. 업권별로 조달 비용이 다르고, 동일한 업권내에서는 공통된 조달 비용 지수를 이용하고 있다. 은행은 Cofix(Cost of funds index) 라는 9개 은행의 가중평균 조달 금리를 이용하고 있다. 그래서 보통 '조달비용=기준금리=cofix'로 인식한다.

가산금리는 열심히 카드쓰고 예금상품에 10만원씩 넣고 이체 한번씩 해주면 된다. 조달금리(Cofix)는 국내외 영향에 따른 한국은행 기준금리 등에 영향을 받기에 내가 어떻게 할 수 있는게 아니다. 단지 타이밍을 잘 잡고 이동을 실천해야 한다.  금리는 언제 또다시 오를지 내릴지 모르기 때문에 반드시 중도상환수수료가 없는 3년이 지난 시점부터는 대출금리를 모니터링 해야 한다. 

3. 대환 > 신규 > 만기연장 이다. 

은행은 잡은 물고기에게 금리는 낮춰주지 않는다. 변동금리된 시점부터 조달금리에 영향을 받아 위아래로 움직인다. 하지만 조달금리 변동에 따라 움직이긴 하지만, 조달금리가 오른 만큼 올라도 조달금리가 내려간 만큼 내려가지 않기에 변화를 주기 위해서는 대환하는 것이 유리하다. 또한, 대환으로 다른 금융회사로 대출신청하면 대환인 경우 추가 금리인하가 있는 상품들이 있어 신규 대출을 실행하는 것보다 유리할 수 있다.

4. 대부업권을 이용 중이라면 저축은행도 알아보자

금액이 낮다 보니 쉽게 편리하게 대출을 진행해준 대부업체를 유지하는 분들이 생각보다 제법 있다. 카카오페이, Kbank, 뱅크샐러드, 네이버, 핀크, 핀다 등 여기서 최소 3개 정도 이상 어플을 설치해서 대출상품을 조회해보면, 5% 이상 차이나는 대출 상품이 있을 수도 있다. 은행 < 보험 < 증권, 캐피탈 < 저축은행 < 대부 순으로 금리가 낮다. 아마 대학생 때, 전업주부였을 때 받았던 대출기준과 지금 본인의 기준이 다를 수 있으니 반드시 대출상품들을 비교해보자. 본인 상태가 변하지 않아도 금융회사들이 씬파일러(신용거래 이력이 적은 대학생, 전업주부)에 대한 대출상품들을 개발하고 있어서 더 좋은 혜택을 받을 수 있다. 

본인이 현재 어느정도의 대출 금리가 나오는지를 다양한 대출비교 플랫폼을 통해 확인한 후,

향후 주기적으로 모니터링하면서 대출이자를 줄여 시드머니를 모으자.

해외상장 ETF 투자수익은 양도소득세 과세대상

투자금액이 크다면, 당연히 세금부터 생각하고 투자

최근 해외투자펀드 대신 해외상장 상장지수펀드(ETF)에 투자하는 자산가들이 급증하고 있다. 해외상장 ETF는 외국(주로 미국)에 상장되어 있는 ETF를 말한다. 편하게 거래할 수 있는 한국을 떠나 왜 미국 시장의 ETF를 찾지 알아보니..... 이유는 바로 세금, 소득세 때문이다.

미국 S&P500지수를 추종하는 해외투자펀드에 가입한 경우 펀드에서 발생하는 수익은 배당소득세과세 대상이다. 그럼 일단 15.4%의 배당소득세가 원천징수된다. 그리고 연간 금융소득(이자소득 및 배당소득)이 2,000만원을초과할 경우 금융소득종합과세 대상자가된다. 따라서 2천만원 초과 금융소득을 종합소득에 합산하여 과세한다. 사업소득 등이 많아 높은 종합소득세율이 적용되는 고소득자들은 익년도 5월에 최고 49.5%에 달하는 세율이 적용되는데, 펀드로 낸 수익의 절반이 세금으로 반납하게 되는 것이다. 그런데 똑같이 S&P500을 추종하는 미국에 상장된 ETF를 매입하였다면 상황은 완전히 달라진다.

여기서 포인트는 ①해외상장 ETF 투자수익은 종합소득세가 아닌 양도소득세 과세 대상으로 바뀐다.

해외 상장 ETF를 포함한 해외 주식은 그 차익에 대해 종합소득세가 아닌 양도소득세를 적용된다. 해당 양도소득세는 단일세율로 22%(지방소득세 포함)이 적용된다. 금융소득종합과세 대상자가 아닌 투자자는 원천징수세율(15.4%)보다 높은 세율로 전환될 수 있다. 하지만, 금융소득종합과세 대상자이면서 종합소득세 과세표준액이 4600만원보다 많은 경우라면 양도소득으로 전환되어 세금이 확 줄어든다. 종합소득세 최고세율 49.5%와 비교해보면 절반도 안되는 22%의 양도소득세율은 매력적일 수 밖에 없다.

해외투자펀드는 세율도 큰 차이를 보이지만, 펀드의 손익에 대해 통산이 불가능하다는 단점도 있다. 다양한 포트폴리오를 구성하다보면, 수익인 펀드, 손실인 펀드가 다양하다. 하지만 손익 통산없이 A에서 손실이 나도 B의 수익에 대해서는 그대로 과세를 한다.

반면, ②양도소득세는 손익통산을 적용하고 있다. 해외상장 미국투자ETF에서 1억원 수익이 발생하고 해외상장 일본투자ETF에서 1억원의 손실이 발생하면, 두개의 손익을 통산하여 양도차익을 0원으로 계산하기 때문에 양도소득세가 발생하지 않는다.

또 ③수수료 등 비용처리 및 ④공제를 해준다. 이자소득세 및 배당소득세를 계산할 때는 수익을 내기 위해 지불한 펀드수수료, 펀드보수 등에 대해 공제해주지 않는다. 반면, 해외상장 ETF의 손익에 과세하는 양도소득세 계산에서는 ETF매매수수료 등 거래비용을 공제해준다. 추가로 1년에 250만원의 양도소득기본공제가 되기 때문에 한번도 세금을 줄 일 수 있다.(이자배당으로 3천만원을 벌어도, 매매수수료가 1천만원이면 2천만원에 대해서만 양도소득세를 부과하며, 매년 250만원은 공제함)

마지막으로, 국민건강보험과 노인장기요양보험료도 차이가 난다. 국민건강보험 지역가입자의 경우 부동산, 자동차, 종합소득 이 세가지를 기준으로 건강보험료가 산정된다. 금융소득이 2천만원이 초과되어 금융소득종합과세에 해당되면, 종합소득세만 커지는 게 아니라, 국민건강보험료가 인상될 수 있다. 추가적으로 국민건강보험료의 약 11%에 해당하는 보험료를 부과하는 노인장기요양보험료도 연이어 인상된다. 해외상장 ETF의 차익에 부과되는 양도소득세는 건강보험료의 산정과 무관하다. 즉 미국에 상장된 ETF로 거액의 수익이 나더라도 건보료나 노인장기요양보험료는 인상되지 않는다.

위 내용은 노후자금을 이용하는 등 투자금액이 큰 경우에 반드시 검토하고 진행해야 할 사항이다. 투자가 반드시 수익이 된다는 보장이 없는데, 벌어들인 수익이 눈에 보이는 종합소득세, 눈이 보이지 않는 국민건강보험료, 노인장기요양보험료로 나간다는 건 있을 수 없는 일이다. 꼭 알아보고 투자하자.

연말정산은 기본적으로 '연' 단위로 소득에 따른 세금을 정산하는 것이다. 우리가 평소에 내는 세금은 추정치로 회사마다 95%기준, 100%기준 등 내부기준에 맞게 세금을 미리 선취해서 내고 있다. 그리고 연말에 상여금 등 모든 급여가 지급이 완료되면, 거기에 해당하는 세율과 공제항목을 기준으로 세금을 정산한다.

기본 용어로, 소득공제와 세액공제에 대해 알아야 한다. 소득공제는 세금을 내는 기준 액수, 즉 세금을 부과하는 대상을 줄여주는 것이고 세액공제는 내야 할 세금 자체를 깎아주는 것이다. 주택 청약저축이나 카드 소비, 고용보험료, 주택담보대출 이자 상환액 등은 소득공제 대상이다. 반면 연금저축이나 의료·교육비, 기부금 등은 세액공제 대상이다.

그럼 항목별로 하나씩 살펴보고, 2020년 변경된 항목에 대해 다시 살펴보자.

◇ 주택청약저축
총급여 7천만원 이하 무주택 세대주가 청약저축(청약종합저축)에 납입한 금액에 대해 40%를 소득공제(연 240만원이내). 주택임차차입금 원리금상환액 소득공제와 합치면, 연 300만원까지 공제됨. 만약, 청약통장에 납입을 해도, 금액이 0원이라도 뜬다면, 공제대상자에 해당하는 자는 주민등록등본과 신분증을 지참하여 주택청약 가입한 은행에 가서 '무주택 확인서'를 제출하고, 국세청에 제출하는 신고하는 방법을 안내받으면 됨.

◇ [세액공제] 연금저축, IRP
최근, IRP 계좌등 연금계좌의 투자 종목, 상품 등을 직접 선택할 수있어서 세액공제와 주식투자를 동시에 하는 사람들이 늘고 있다. 관련해서는 여유가 있을 때, (퇴직)연금계좌를 이용한 투자에 대해 조사하고, 급여가 상당하다면 연말에 상여금의 일부를 연금저축(IRP포함)에 넣는 걸 고려해보자.

21년부터는 세액공제금액이 최대 약 2~300백만원씩 증가될 예정이다.
추가로, 21년부터는 ISA계좌를 3년 이상 보유하고 해지하면, 만기일 기준으로 60일 이내에 연금계좌로 일시납입이 가능하며(기존 1800만원 한도와 별도로), 해지금액의 10%(최대 300만원)까지 세액공제 가능하다.

◇ 신용카드 공제(제로페이, 재래시장 등)
신용카드는 25% 초과 이용시에만 혜택을 받기에, 평소에 사용할 때 부부간의 소득을 고려하여 이용방법에 대해 설계를 잘 해야 한다. 올해는 특히 코로나19로 공제한도를 10%이상씩 일시적으로 늘린다고 7월에 발표했는데, 아직 국세청 홈텍스는 준비중이다. 중요한 것은 신용카드(25%이상), 현금영수증(체크카드), 도서.공연.미술관 사용분(총급여 7천만원 이하자만 적용), 전통시장.대중교통 을 잘 분리해서 각각의 한도를 최대한 받는 것이 중요하다. 카드는 일단 설계를 잘하면, 혹시 이용률이 낮으면, 내년에 사용할 돈을 미리 지불해서 채우는 것도 중요하다.

2020/10/26 - [취미가 돈벌기] - 130만원 소득공제 받는 신용카드 쓰기

2019/09/18 - [취미가 돈벌기] - [연말정산] 미리 챙겨야 하는 "제로페이" 소득공제

◇ 안경, 콘텍트렌즈 구매 영수증 : 국세청 홈텍스에 자동으로 확인되지 않는 대표적인 의료비항목으로 지급금액의 15%세율로 1인당 50만원까지 공제가능

◇ 중.고등학교 교복 구매 영수증 : 1인당 50만원한도로 교육비 공제 가능하며, 국세청에서 조회되지 않으면 해당 구입처에서 연말정산 영수증을 발급받아야 함.

◇생산직 근로자의 야간근로수당에 대한 비과세 : 월급여 210만원 총급여 2,500만원 이하의 생산직 근로자에 대한 야간근로수당 등을 연간 240만원 한도로 비과세 혜택.(21년부터는 총 급여액 3천만원까지 확대)

◇중소기업직원의 주택구매 또는 전세 자금 마련 : 중소기업 직원이 회사에서 주택 구매나 전세 자금을 마련하기 위해 빌리는 돈은 연간 근로소득에서 제외한다. 이 경우 세금 부과의 기준이 되는 과세표준이 낮아지기 때문에 연말정산 때 환급액이 더 늘어날 수 있다. 중소기업 직원 중 대상자들은 이번 연말정산에서 빠뜨리지 말고 꼭 챙겨야 할 항목이다.(많은 회사들이 소득으로 잡아서 세금을 일시적으로 많이 내고 있음)

◇ 배우자 출산 휴가 급여 비과세 : 올해 1월1일 이후 받은 배우자 출산휴가 급여도 비과세 근로소득에 해당한다.

◇ 산후조리원 200만원 : 총급여 7000만원 이하 노동자 또는 배우자가 산후조리원을 이용한 경우 200만원을 한도로 의료비지출로 적용받을 수 있다. 산후조리원의 경우 연말정산 간소화에서 조회가 거의 되지 않을 것으로 예상되기 때문에 산후조리원에서 영수증을 발급받아 증빙서류로 회사에 제출

◇ 의료비 : 총급여의 3%를 초과하는 금액부터 15%를 공제(단, 간병인비, 진단서 발급비 제외)하기에 공제받기 어려우나, 병원비가 많이 지출되는 가정에는 큰 도움.

◇ 교육비 : 취학전 아동, 초.중.고생, 대학생 자녀의 교육비는 지출 15%한도로 공제

◇ 지정기부금 : 교회 헌금 등은 공제 대상 합산 금액의 1천만이하까지는 15%, 1천만원 초과금액은 30%. 올해 정부가 지급한 긴급재난지원금 기부한 사람은 15% 세액 공제

◇ 스톡옵션 행사 이익에 대한 비과세 : 벤처기업의 우수 인재 유치를 지원하기 위해 벤처기업 소속 임직원의 스톡옵션 행사 이익에 대한 비과세 한도는 연간 2000만원에서 3000만원으로 확대됐다.

◇ 중소기업 취업자 감면 대상 업종 및 경력단절 여성 요건 확대 :
임금수준이 낮고, 인력부족율이 높은 서비스 산업(창작, 예술, 스포트, 도서관, 사적지 등 유사 여가 관련 서비스업)에 종사하는 자는 연간 150만원 한도내에 중소기업 취업자 소득세 감면을 받을 수 있음(요건에 따라 비율 다름)

◇ 인적공제(기본공제)
사실 인적공제가 연말정산에서 큰 역할을 한다.

정보화시대로 인해, 더이상 1%만이 이용하던 절세(합법적인 탈세)가 더이상 1%만의 것이 아니다.

우리도 세금을 배우고 학습하고 실행해야 한다.

우리가 모든 것을 따라할 만큼의 재산이 있는 것은 아니지만, 그들이 어떻게 얼마나 세금을 피하기 위해 몸부림치는 것을 보고 배우고 느끼면서 고민할 필요가 있다.

'상위 1%' 한남더힐 종부세 덜 내려고 '신탁' 활용23채 법인명의

집값 상승, 과세 혜택"그들만의 노하우로 규제 피해" 지적

한국일보가 5년 연속 국내 최고가(실거래가 기준) 아파트로 꼽힌 서울 용산구 한남더힐의 600가구 등기부등본을 전수 조사한 결과 서민들은 쉽게 접해보지 못한 부동산 관련 용어가 자주 눈에 띄었다. 의미를 파악한다고 해도, 대한민국 '상위 1%' 부자들이 왜 이렇게 복잡한 거래를 했는지 이해할 수 없는 경우도 적지 않았다. 불법은 아니지만, 그들만의 독특한 거래방식은 대부분 정부의 각종 규제를 피하기 위한 수단으로 풀이된다.

[ 종부세 절세 공식 "신탁" ]

한남더힐 전체 600 가구 중 17가구는 "신탁"이라는 제도를 이용하고 있다. 신탁이란 원소유자(위탁자)가 재산의 유지관리 및 투자수익 등을 이유로 수탁자(금융회사, 부동산관리회사, 개인 등)에게 자신의 재산을 맡기는 제도를 말한다.

대표적으로 고동진 삼성전자 대표이사는 한남더힐에 소유한 아파트 두 채 중 한 채를 올해 4월 말 미래에셋대우에 신탁했다. 침구 브랜드 "알레르망"으로 유명한 이덕아이앤씨의 김종운 대표도 부인과 공동명의로 보유 중인 한남더힐 아파트를 올해 5월 말 신탁을 통해 미래에셋대우에 넘겼다. TV프로그램 "무한도전"과 "놀면 뭐하니"를 연출한 김태호 PD 역시 235㎡ 아파트를 올해 1월 신영부동산신탁에 맡겼다.

문제는 신탁이 종종 부유층의 세금회피 수단으로 활용된다는 점이다. 두 채 이상의 주택을 보유하고 있으면 두 주택의 공시지가를 합쳐 종합부동산세가 산출되지만, 이 중 한 채를 신탁하면 각각의 주택에 따로 따로 세금이 매겨진다. 이렇게 되면 종부세 기준금액과 세율 등이 달라져 납부할 세금이 확 줄어든다.

가령 A씨가 한남더힐에 공시지가 49억원과 33억원 아파트 두 채를 보유하고 있다면, 그가 올해 내야 할 종부세는 1억3,300만원(다른 주택 없다고 가정ㆍ세부담 상한 미고려ㆍ재산세액 공제 포함) 정도다. 그런데 A씨가 49억원짜리 아파트를 신탁하면 종부세는 6,600만원 정도로 줄어든다. 신탁 여부에 따라 납세액이 두 배나 차이가 생기는 셈이다.

부유층을 상대해온 시중은행의 세무전문가 B씨는 "신탁제도를 활용하면 수수료 발생금액보다 훨씬 많은 세금이 절감된다"며 "신탁을 맡긴 17가구의 경우 한남더힐 아파트 이외에도 주택을 소유하고 있을 가능성이 높아, 적게는 수천만원에서 많게는 수억원대의 절세효과가 생겼을 것"이라고 설명했다.

한남더힐의 신탁 17건 중 무려 14건이 올해 4월말~5월에 집중적으로 이뤄진 점도 눈길을 끌었다. B씨는 "재산세 및 종부세 과세기준일인 6월 1일을 목전에 두고 신탁이 집중적으로 이뤄졌기 때문에 100% 종부세를 줄이기 위한 움직임으로 봐야 한다"며 "소유재산을 분산해 종부세 기준금액과 세율 등을 줄이려는 것"이라고 말했다.

일각에선 이 같은 신탁 방식이 합법의 범위를 넘어섰다는 지적도 있다. 김남근 법무법인 위민 변호사는 "강행법규를 피하기 위한 행위, 즉 세금을 줄이는 게 주목적이었다면 신탁법에 따라 국세청이 문제를 제기 할 수도 있다"며 "신탁이 무효처분 되면 해당 부동산에 대해 다시 과세할 가능성도 있다"고 설명했다.

이 같은 절세방법은 부유층 사이에선 꾸준히 사용돼왔다. 금융감독원에 따르면 지난해 말 우리나라의 신탁규모는 986조6,000억원으로 집계됐다. 전년대비 95조1,000억원 늘어난 수치다. 이 중 부동산 신탁은 29조6,000억원으로 나타났다.

하지만 이 같은 '절세 꼼수'는 올해가 마지막이 될 가능성이 높다. KB국민은행 전문연구위원은 ""2020년 세법개정안"에 따라 내년부터는 수탁회사가 아닌 위탁자(원 소유자)가 종부세를 납부하게 될 것으로 보인다"고 말했다. 이렇게 되면 위탁자는 본인 소유 아파트와 신탁을 맡긴 주택을 합산해 종부세를 내야 하기 때문에 신탁제도를 통한 절세효과는 사라진다.

[ 당일 매매 '임대 후 분양' ]

한남더힐의 한 소유자는 2014년 2월 5일 아파트 소유권을 취득하고 이틀만에 집을 되팔았다. '임대 후 분양' 방식을 택했던 한남더힐의 특수성 때문으로 풀이된다.

한남더힐 등기상에는 집을 구매한 뒤 한 달도 안 돼 되판 경우가 다섯 건 발견됐다. 이 중 네 건은 주택 구매 당일 또는 이틀 만에 다시 팔았다. 일반 아파트에선 흔히 볼 수 없는 이 같은 거래는, 분양가 상한제를 피하기 위해 "임대 후 분양"이라는 편법을 택했던 한남더힐의 특수성 때문으로 풀이된다.

분양가 상한제란 집값 안정화의 일환으로 2007년 9월부터 시행된 제도로, 적정 분양가격을 산정해 그 가격 이하로 아파트를 분양하도록 한 제도를 말한다. 한남더힐은 분양가 상한제를 피하기 위해 2007년 8월 용산구청에 분양승인 신청을 했지만 반려됐고, 이 때문에 차선책으로 아파트를 5년간 임대로 공급한 뒤 분양 전환하는 방식을 택했다. 임대 의무기간의 절반이 지나면 시행사와 세입자가 협의를 통해 자유롭게 분양가를 책정할 수 있기 때문이다. 임대료는 가장 작은 크기인 59㎡의 경우 보증금 5억2,000만원에 월 임대료 65만원으로, 그 외 대형 평수는 보증금 14억3,000만~25억원에 월 임대료 239만429만원으로 알려졌다.

이후 1차 분양전환이 가능해진 시점에 세입자들 중 일부가 분양 당일 또는 이틀 만에 곧바로 주택을 매도하는 경우가 발생한 것이다. 익명을 요구한 자산관리 전문가는 "가장 작은 59㎡ 아파트 세입자의 경우 3년여간 (보증금을 제외하고) 2억원 정도를 내고 버틴 끝에 6억원 가량의 차익을 실현한 것으로 보인다"며 "물론 이 자체를 위법행위로 볼 수는 없지만, "집값 안정화"라는 분양가 상한제의 도입취지가 무색해지는 것은 사실"이라고 설명했다. (돈을 벌기 위해서는 자기 거주조차 전략적으로 이용해야 벌 수 있다.)

[ 법인 명의을 이용한 주택 소유 ]

한남더힐에는 법인명의 주택도 23채나 있는 것으로 파악됐다. 전문가들은 이 같은 법인명의 주택을 대체로 투기의 일환으로 보고 있다. 실제로 2017년 9월 한 법인이 61억원에 240㎡ 크기의 주택을 구매했는데, 지난해 11월 같은 동, 같은 평수의 아파트가 71억3,000만원에 거래됐다. 단순 비교는 어렵지만, 같은 동, 같은 층의 아파트가 2년여만에 10억원 이상 오른 것이다. 김남근 변호사는 "기업이 임직원에게 숙소를 제공하기 위해 구매한 것이라면 굳이 한남더힐 같은 초고가 아파트를 선택할 필요는 없어 보인다"며 "한남더힐도 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 못지 않게 투자가치가 높은 곳으로 부각됐기 때문에 투기용으로 구매한 것으로 봐야 한다"고 설명해다. 법인아파트가 개인명의 주택에 비해 세율이 낮고 과세혜택이 많았던 점도 법인명의 아파트 구매를 부추긴 것으로 보인다.

[ 근저당권 채권자가 세무서장 ]

한남더힐 등기부등본에는 종종 근저당권 설정란에 금융회사 이름이 아닌 "국"이라는 글자가 적혀 있다. 글자 아래에는 관공서의 기관장이 표기돼 있다. 예를 들어 "근저당권자 국, 처분청 용산세무서장"이라고 쓰여 있는 식이다. 보통 근저당권 설정은 주택담보대출을 받았다는 뜻이기 때문에, 이런 등기내용을 보면 주택 소유자가 세무서로부터 대출을 받은 것으로 오해할 수도 있다.

하지만 이는 세금 체납과 관련이 있다. 세무당국은 제때 세금을 내지 못한 납세자에 대해 재산의 일부 또는 전부를 담보로 잡고 납세를 유예해주는데, 이를 납세담보 제공계약이라고 한다. 이 경우 등기상 근저당권자에 "국"이라고 표기된다.

대한민국 최고 부자들이 모여 산다는 한남더힐의 명성에 어울리지는 않지만, 한남더힐에도 총 9가구가 납세유예를 위해 자신의 집을 담보로 제공했다. 적게는 3억원에서 많게는 35억원의 채권액이 설정됐다. 자산관리 전문가 C씨는 "주택 소유자가 재산세 등을 낼 수 없어 체납했거나, 증여세를 내면서 연부연납(조세의 일부를 장기간에 나눠 납부하는 제도) 제도를 적극적으로 활용한 것으로 보인다"며 "이 자체로는 탈세 등의 위법은 없다"고 설명했다.

하지만 이 지점에서도 의아한 구석이 있다. 국세징수법에 따르면 상호합의 절차가 진행되지 않는 한 징수 유예는 최대 9개월까지만 가능하다. 그런데 세 가구는 2년이 넘도록 세금을 납부하지 않아 근저당권이 말소되지 않았다. 이에 대해 C씨는 "소유자들이 과세처분에 불복해 세무당국과 상호합의 절차를 진행 중이거나, 연부연납 제도를 통해 최대 5년간 세금을 분할납부하고 있을 수 있다"고 설명했다.

실거래가 기준으로 5년 연속 전국 최고가 아파트인 서울 용산구 한남더힐 전경. 재벌가, 대기업 간부, 전직 고위 관료, 유명 연예인들이 이곳에 거주하고 있어 '대한민국 상위 1%' 주거지로 꼽힌다.