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한국 부동산 시장에서 갭투자 조짐 발견

갭투자란 부동산을 구입하면서 함께 전세(보증금) 계약을 체결하거나, 이후 월세로 임대하는 투자 방법을 의미한다. 최근 이자율이 높아져  월세 10만원이 1천만원부터 3천만까지 인정받고 있다. (월10만원 x 12개월 = 120만원, 2000만원의 5%예금(대출)이자 = 100만원)

 최근 부동산 거래가 활발해지고, 특히 지난해에는 주택 가격과 전세 가격 차이가 줄어들면서 갭투자가 다시 늘어나고 있다. 지난 3개월간 경기도 화성시에서는 77건의 갭투자가 이루어졌으며, 세종시(65건), 인천 연수구, 평택시(53건), 경기도 남양주시(43건) 등에서도 갭투자가 슬슬 살아나고 있다.

아래는, 국토교통부 실거래가 공개시스템에 2023년 1분기 거래를 확인한 것으로, 매매 물건과 전월세 물건은 동일하지 않을 수 있다.(동일 건물만 확인, 월세10만원은 보증금 2천만원으로 인정, 단위는 만원)

서울에서는 3천만원정도, 그외 지역은 2천만원내외에서 투자가 가능하다.

 하지만, 부동산 가격이 떨어지면서 전세 가격도 함께 떨어질 수 있기에 갭투자는 신중하게 접근해야 한다. 전문가들은 이러한 상황에서는 부동산 시장과 경제 상황을 꼼꼼히 살피고 판단해야 한다고 조언하고 있다. 이자율 위험과 경제 회복에 대한 우려가 여전히 남아 있는 상황에서 시장을 더욱 주의깊게 지켜봐야 한다는 견해이다. 게다가 최근 빌라왕 전세사기 대책 마련으로, 전월세 보증보험의 한도 기준이 변경되어 시장에 미칠 영향도 지켜보는 게 좋다.

2023.04.12 - [생활의발견] - 빌라 세입자, 집주인 모두가 체크해야 할 사항(전세보증보험)

 부동산 시장에서 갭투자가 늘어나는 것은, 특정 지역에서 주택 가격이 크게 하락하면 다시 상승할 가능성이 높다는 인식 때문일 것으로 분석된다. 이에 따라, 갭투자가 가장 활발하게 일어나는 지역은 전국 평균 하락률보다 큰 하락을 기록한 지역으로 지난해 전국 평균 하락률을 웃돌아 경기도 화성시(-13.22%), 인천 연수구(-16.26%), 세종시(-17.12%) 등 매매가 하락이 심한 지역에서 더욱 늘어나고 있다.

당장 급하게 움직이기 보다는 계속 부동산 시장에 관심을 가지고 지켜볼 필요가 있다. 아직은  대출이자도  높고, 부동산이 더 내려간다는 우려도 있기 때문이다. 

2010년대 초반 재테크에 무지하였고, 누구도 나에게 담보대출에 대해 알려주지 않았던.. 그 때..

만약 그시절에 전세가 아니라, 구매로 집을 마련했다면 지금보다 더 나은 상황이었을 것이다. 지금 집을 구하는 경우는 2가지이다.

1. 결혼을 한다. 부모님께서 가능하시다면 최대한 도움을 빌리고, 구매자금이 넉넉치 않다면 외곽일지라도 주택담보대출을 받아 구매를 하는 경우가 많다. 두사람의 연봉이 6천만원 이하거나 비슷한 경우 지원받을 수 있는 제도가 찾아봐야 한다.(정확히 6천만원일지라도 찾아가서 급여 중 제외 가능한 항목이 있는지 등 반드시 상담을 받고 확인하자) 실제 장기로 대출을 받게되면, 기간이 길기 때문에 상환금액도 차이가 나고, 시중의 담보대출은 변동성 금리라 4%대 이상이 되면 상당한 금액차이가 날 것이다. "장기", "큰 대출금액" 이란 걸 명심하자. 게다가 신혼이라면 청약등의 다양한 제도에서 혜택을 주는게 있으므로, 전략적으로 접근하자.

전세를 우선 받고, 청약을 하는 것도 방법일 것이고, 지금 집값이 많이 올랐다가 약간 내려갔다고 한다. 실제 부동산 투자(아파트)해서 손해본 사람은 없다고 하지만, 들어갈 시기는 본인이 종합적으로 판단해서 들어가는 것이다. 최근 말이 많은 "역세권", "초품아" 등 많이 검색하고 들어라....

그리고 주택담보금리가..정말 차이가 많습니다. 주거래라고 해서 믿지 마시고 최소 3~4군데 직접 방문하여 알아보세요. 저는 주거래보다 SC은행이 더 금리가 낮게 나왔고, 추천받아서 갔던 은행은 생각보다 너무 높게 나왔었습니다. 당시 신용거래랑 모두 종합적으로 고려해서 판단했는데, 반드시...최소 3~4 은행 방문을 하십시요.

정부지원 3대 서민 구입자금을 하나로 통합한 저금리의 구입자금대출

• 대출대상주택매매계약을 체결한 자, 대출신청일 현재 세대주, 부부합산 연소득 6천만원 이하인 자
• 대출금리연 2.00~3.15%(고정금리 또는 5년단위 변동금리)
• 대출한도최고 2.4억원 이내
• 대출기간10년, 15년, 20년, 30년

2. 독립을 한다. 적당히 갖추면서 즐겨라. 전세자금담보대출은 실제 요건이 까다롭지는 않다. 다만 집주인의 동의가 있어야 하는데, 이건 완전 복불복이다. 위험하지 않는데, 잘 모르는 경우 일단 거부를 하는 경우도 많다. 그럴 경우 부동산에 잘 얘기해서 진행해야 한다. 금리가 신용이 아무리 좋더라도 담보대출이 제일 낫다.

집값 하락 등으로 보증금을 떼일 우려가 드는 경우라면 대한주택보증이 지난 10일부터 내놓은 전세금 반환보증을 이용할 수 있다. 이 보증상품은 집주인이 계약 종료 후 한달 내 보증금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가 보증금 반환을 보장받지 못할 경우 주택보증이 보증금을 대신 반환해주는 상품이다.

전세금 반환보증은 아파트, 단독(다가구), 연립, 다세대, 주거용 오피스텔도 해당된다. 다만 대상이 되는 주택은 전세보증금이 수도권은 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하만 해당된다. 보증한도도 아파트의 경우 주택가액의 90%, 일반 단독, 연립 등은 70~80% 선으로 제한된다. 수수료는 보증금의 연 0.197%로 보증금이 2억원인 경우 월 3만2000원 정도의 보증수수료를 부담하면 된다. 이런 수수료는 서울보증보험이 판매하는 전세금 보장 신용보험 보험료율(아파트 연 0.265%, 일반주택 0.353%)보다 낮은 편이다. 이런 보증상품은 세입자뿐만 아니라 담보대출이 있어 세입자를 구하기 어려운 하우스푸어가 이용할 수도 있다. 세입자와 집주인이 보증료를 분담하는 것도 가능하다.

■ 확정일자 받는 날 근저당 설정 조심해야 .다만 확정일자에도 허점은 있다는 점에 주의해야 한다. 확정일자 효력은 세입자가 주택을 점유하고 주민등록 전입신고를 마친 다음날부터 발생하기 때문이다. 세입자가 오전에 확정일자를 받아도 집주인이 같은 날 오후 금융권으로부터 담보대출을 받으면 세입자 보증금 변제는 후순위로 밀린다. "세입자가 이사하는 날 하루 동안은 집주인이 담보대출(근저당권 설정)을 받지 않고, 집주인이 이를 어길 때는 계약을 해지할 수 있다는 것을 임대차 계약서에 특약으로 넣는 것이 안전장치가 될 수 있다"고 말했다.

실제 굳이 전세금 반환보증이나, 확정일자 등록, 전입신고 등이 굳이 왜 해야 하나? 정말 인생은 알 수 없다.

본인도 9천만원 전세를 들어 갈때, 처음으로 전세 계약을 하는데, 확정일자 등록하는 것을 추천받았다. 왜냐면 당시 건물에 대출이 많았기 때문인데, 건물시세와 대출금액을 계산했을 때 별문제 없을 것으로 판단하여 계약을한 것이었다. 그래도 혹시나 해서 등록을 하려고 비용을 물어보니, 50만원이라 길래, 인터넷보고 직접 했기에 반도 안되는 금액으로 등록했다. 그리고 해당 건물은 6년 후에 경매로 들어갔고, 우리집만 선순위로 금액을 모두 받고 나갈 수 있었고 다른 집들은 돈을 모아 집을 사니마니 했던 일이 있었다. 깡통전세...이런 말들이 기사에 나오는게 제법 있으니 기사화 되는 것이다. 물론 전체 거래 중 1% 미만이겠으나, 여러분 보험은 1%도 안되는 사고를 대비하여 가입하는 것입니다.

비용을 고려할 때는 돈보다 시간이 많다면 직접 등록하는 절차를 확인 후 가능하면 하십시요..