미래를 꿈꾸고 성공을 희망하며

지금 투자하면 안정적으로 노후대비를 위해 연수익 8% 창출 가능

리츠상품을 투자하려는데, 자금이 없는 경우

직장생활 10년이 넘으면 어느정도 납입한 연금을 가지고 계실거라 생각됩니다. 연금펀드라면 수익률이 지금 떨어진 상태이거나 연금신탁이라 연1%내외의 낮은 수익률 때문에 추가 납입을 꺼려 하여 방치한 분들이 많을 거라 생각됩니다.

저도 이번에 리츠를 공부하면서, 자금을 어떻게 조달할까 하다보니 제가 현재 가지고 있는 연금신탁(은행)에 약 3천만원 정도 납입한 것을 기억하고 증권사로 옮길 계획입니다. 리츠를 투자할 수 있는 계좌가 퇴직연금(IRP)이나 연금펀드라 처음에는 퇴직연금으로 이전하려고 했으나, 조건이 맞지 않아 연금펀드로 갈아타게 되었습니다. 연금신탁에서 퇴직연금으로 이전하려면 "55세이상, 5년 납입" 조건이 있어서 연금펀드로 하게 되었습니다. 

* 연금이전 : 연금을 해지하고 신규하는 것이라 아니라, 납입내역부터 잔액까지 모두 이동하는 업무. 따라서 세금발생 없이 손실없이 이동하는 것이라 혹시 비용발생시 중단하시고 담당자에게 문의 후 진행하세요. 
* 55세 미만은 연금신탁-연금펀드-연금보험간에는 제한없이 연금 이전 가능하지만, 퇴직연금(IRP)는 해지하고 가입하는 거라 한국투자증권앱은 친절하게 차단해줘서 저는 연금신탁에서 연금펀드로 이전

* 아래와 같은 경우에는 연금이전이 제한되므로 신중히 고민하시기 바랍니다.

• 연금수령중인 계좌 이체 불가
• 연금저축계좌와 퇴직연금계좌 상호간 이체 불가(55세 이후엔 가능)
• `13.3.1이후 가입한 연금저축계좌에서 `13.3.1이전 가입한 연금신탁으로 이체 불가
• 압류, 가압류, 질권설정 등의 계좌는 이체 금지(담보대출인 경우 대출해지 먼저)
• 계좌내 일부 금액의 이체 제한(신규 또는 기존 계좌로의 전액 이체만 가능)

분산투자는 시기와 종목

하반기에 다시 금리가 낮아질 것으로 예상됨에 따라 다시 리츠의 주가가 회복되기 전에 전액을 투자하는 것이 맞을 수 있으나, 금융위기는 항상 예고없이 찾아올 수 있어 지금은 자금의 2/3를 투자하고 나머지는 하반기에 추가로 들어갈지 고민하려고 합니다. 

종목 또한 리츠회사가 투자하는 부동산이 보통 오피스빌딩, 물류센터, 해외 임대주택 등 3~5개 정도 있는데, 10개 종목을 선정해서 빌딩, 물류, 해외 임대주택 등을 투자하면 평균 8% 수익에 혹시라도 운이 좋으면 시세 차익도 있지 않을까 싶습니다.

위의 표를 보면 아시다시피 미래에셋글로벌리츠의 경우 가격이 작년대비 45%가 떨어졌는데, 가격이 회복하려면 84% 가격 상승이 있어 기존가격보다 떨어지지 않는다면 매우 매력적인 상품이 아닐 수 없습니다. 가격이 오르지 않더라도 배당금만 기존대로 꾸준히 나와도 기존 가입했던 연금신탁 1~2%의 수익보다 훨씬 매력적인 투자처입니다.

저는 향후 10~15년 남은 퇴직을 위해 "미래의 종잣돈"을 만들기 위해 매년 연금을 700만원 정도 납입하고, 리츠에 꾸준히 투자할 계획입니다.

2023.05.23 - [취미가 돈벌기] - 지금 투자하면 배당률이 8%대인 리츠(REITs) 분석

퇴직연금을 가입해야 하는 이유

30, 40대에서 퇴직연금(IRP)에 가입을 꺼려 하는 이유는 입금 이후 중도해지(인출)이 어렵기 때문입니다. 해지하기에는 세제혜택 받은 것에 대해 16.5% 기타 소득세가 부과됩니다. 그래서 돈이 필요할 경우 중도인출을 알아봐야 하는데,
중도인출 가능한 사유는 다음과 같습니다.

• 본인 또는 부양가족이 질병 등으로 6개월 이상 요양
• 개인회생절차가 개시되거나 파산선고를 받은 경우
• 천재지변을 당한 경우
• 무주택자가 본인 명의의 주택을 구입하거나 임차보증금을 내야 하는 경우
• 코로나19 감염을 비롯한 사회적 재난을 당할 경우

하지만 본인이 다음에 해당된다면 퇴직연금(IRP)에 가입할 것을 적극 추천합니다.

• 퇴직까지 20년이내 정도 남은 사람
• 소득이 어느정도 높은 사람(소비대비)
• 꾸준히 예적금이나 주식에 투자하는 사람

40대가 되면 15년 이후에 있을 퇴직고민을 하게 됩니다. 15년 이후면 해당 돈을 사용할 수 있기에 묶인 돈이라는 생각보다는 미래 은퇴를 위한 종잣돈 모으기라고 생각됩니다. 게다가 매년 700만원 납입 기준으로 대략 90-만원의 세금을 절약할 수 있어, 610만원으로 700만원 납입 효과를 본다고 생각하면 됩니다. 13.2%의 세금 공제는 요즘 예금리가 아무리 높아도 4~5%인 것에 대비 아주 높은 이유입니다. 주식투자를 했더라도 안정적으로(100%) 13% 이익내는 것은 쉽지 않습니다. 

모든 여윳자금을 퇴직연금(IRP)에 넣은라는 것이 아니라, 현재 본인의 재무 포트폴리오에 퇴직연금 계좌가 없다면, 안정적 수익과 미래 종잣돈을 위해 퇴직연금을 추가할 필요가 있습니다. 특히, 퇴직연금을 안정적인 수익과 예적금보다 높은 리츠와 함께 한다면, 안정적으로 고수익을 맛볼 수 있습니다. 

특히, 30~40대에서 15년~20년간 투자한다면, 배당금을 재투자하여 복리의 효과를 누리실 수도 있습니다.

지금 당장 리츠를 투자해야 하는 이유

우선 리츠에 대한 자세한 분석은 다음에 상세히 투자종목과 함께 하겠습니다. 
리츠는 기본적으로 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자.운영하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사 입니다. 리츠회사는 자본금 가지고, 대출을 일으켜 건물을 매입하여 월세를 받아 대출을 갚으면서 남은 이익을 배당하는 구조입니다. 

법상 보장하는 배당금

법상으로 수익(월세=임대수익)의 90%를 주주들에게 배당하도록 법상 되어 있어, 다른 주식들보다 배당수익이 높을 수 밖에 없습니다. 국내 상장된 리츠는 23개이며 평균 배당 수익률은 6.2% 됩니다. 보통 2번에 걸쳐 배당하기에 1번에 3%정도를 배당하고 있습니다. 수익의 차이는 공실이 발생할 경우이지만, 대부분 빌딩(서울, 경기)이거나 물류 창고이기에 임차인의 변동이 없어 수익은 고정적입니다. SK리츠, 롯데리츠 등은 해당 기업의 계역사가 입주하고 있어서 향후 변동이 거의 없다고 보면, 수익은 건물을 추가 매입/매각 외엔 큰 영향을 미치지 않습니다. 

안정적인 수익 구조

국내 리츠는 보통 빌딩(오피스), 물류창고, 호텔, 기타(주차건물, 마트, 상가)를 위주로 투자하고 있어서 국내 주택 시장 가격이 떨어졌다고 해서 같이 움직이지 않습니다. 리츠의 투자 위치는 중요한데 대부분은 서울시내 또는 경기(분당, 과천 등) 위주의 주요거리의 빌딩이라 공실이 5%미만 이거나 100% 임대 된 곳들이 많습니다. 물류 창고 역시 쿠팡 등에 장기 임대하는 것이라 안정적인 수익을 내고 있습니다. 드물게 시세차익을 노리고 건물을 매각할 경우 차익금(90%)이 배당으로 들어오기 때문에 주가가 급등하기도 합니다. 

지금 투자해야 하는 이유 : 고금리 직후

수익(월세=임대료)가 고정된 리츠는 주가가 10,000원에 대해 80원 배당금이 나오면, 주가가 5,000원이 되더라도 80원의 배당금이 나옵니다. 즉, 주가가 떨어지면 배당 수익률이 2배가 되는 것입니다.  22년 하반기부터 미국의 금리인상에 맞춰 국내 금리가 올라가면서, 대출이자 부담에 따라 배당수익률이 떨어져 작년부터 가격이 많이 하락하였습니다. 지금 대부분의 리츠 가격이 작년 고점대비 30%이하로 떨어졌기에 지금 투자한다면, 안정적으로 7~8%의 수익을 볼 수 있습니다. 

물론, 리츠가 계약한 대출의 만기연장 시점이 고금리 시점이라면 수익률이 잠시 낮아질 수 있겠으나, 고금리 시점의 리츠 주가가 높다면 시세차익을 노릴 수도 있기에 최근 금리 인하 추세로 돌아선 지금이 저점이라고 봅니다. 하반기에 또다른 금융위기가 오는 것으로 생각된다면, 한번에 투자하기 보다는 1/N으로 일부만 우선 투자하거나, 지금 가지고 있는 연금계좌를 증권사 IRP로 옮겨 이미 납입한 금액의 1/3정도(?)를 몇개의 리츠에 분산 투자하는 것은 어떨까요? 

부동산투자회사법
제28조(배당) ① 부동산투자회사는 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 「상법」 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.