미래를 꿈꾸고 성공을 희망하며

대출은 3년마다 갈아타야  한다.

대출은 무조건 3년마다 갈아탸야 한다. 왜냐? 중도상환수수료가 0이 되기 때문이다. 2년 6개월정도 지나면 중도상환수수료가 높지 않아, 금리차이가 심하다면 충분히 바꿔타는 것이 유리하다. 대출금리는 대출시점에 영향을 많이 본다. 3개월 전만 하더라도 고금리라서 주담보가 5~6%대였다가 지금은 카카오뱅크 주택담보대출이 3.7%대까지 나온다. 2년전에 주택담보대출을 받았을 때는 2.98%였다.(21년 1월과 23년 2월 대출금리는 약 2배 차이)

(미국이 작년부터 금리를 올리기 전) 개인이 대출 상담을 받을 때, 보통 안내를 금리가 오를 수 있으니 약간 이자가 높더라도 앞에 고정 3~5년을 하고 변동금리로 신청하게 된다. 그래야 미국 금리 인상 같은 이변에도 크게 부담없이 버틸 수 있기 때문이다. 사실 미국의 금리인상 때문에 국내도 금리를 올렸으나 지금은 보합되다가 23.05.15일 Cofix가 0.1% 떨어지면서 최근에 카카오뱅크 주택담보대출 3.7%대가 나온 것이다. (Kbank는 3.8%, 그외 은행은 4~4.5%대)

10년 가까이 유지하고 있는 신용대출은 6.7% 쯤인데, 번거롭다는 막연한 생각에 그냥 두었는데 생각해보니 1억원 기준으로 대출이율이 2% 차이나면, 연간 200만원이 절약된다. 5천만원 기준에 연간 100만원을 절약할 수 있다. 3천만원이면 연간 60만원이 절약되어 3년이면 180만원을 절약할 수 있다. 내가 3년마다 조금 수고로우면, 휴대폰을 새로 바꿀 돈이 생기는 것이다. 

1. 담보대출로 갈아타자

담보대출이 신용보다는 이자가 낮다. 그래서 담보(연금, 주택, 보험) 등에 대해 담보 설정하는 것이 유리할 수 있다. 예금상품을 담보로 하는 것은 예금(예금 이자수익도 14% 세금 있음) 이율이 너무 높지 않은 이상 해지하고, 대출금액을 줄이는 게 나을 것 같다. 

2. 현재 대출 이자율(기준금리)이 어떻게 되지? 모니터링 하자

대출금리는 2가지로 구성된다. 기준금리(조달비용)과 가산금리(취급비용 + 신용원가 + 상품이익 - 우대금리)이다. 모든 금융기관도 자본을 어딘가에서 가져와야 하는데, 이때 비용이 발생한다. 업권별로 조달 비용이 다르고, 동일한 업권내에서는 공통된 조달 비용 지수를 이용하고 있다. 은행은 Cofix(Cost of funds index) 라는 9개 은행의 가중평균 조달 금리를 이용하고 있다. 그래서 보통 '조달비용=기준금리=cofix'로 인식한다.

가산금리는 열심히 카드쓰고 예금상품에 10만원씩 넣고 이체 한번씩 해주면 된다. 조달금리(Cofix)는 국내외 영향에 따른 한국은행 기준금리 등에 영향을 받기에 내가 어떻게 할 수 있는게 아니다. 단지 타이밍을 잘 잡고 이동을 실천해야 한다.  금리는 언제 또다시 오를지 내릴지 모르기 때문에 반드시 중도상환수수료가 없는 3년이 지난 시점부터는 대출금리를 모니터링 해야 한다. 

3. 대환 > 신규 > 만기연장 이다. 

은행은 잡은 물고기에게 금리는 낮춰주지 않는다. 변동금리된 시점부터 조달금리에 영향을 받아 위아래로 움직인다. 하지만 조달금리 변동에 따라 움직이긴 하지만, 조달금리가 오른 만큼 올라도 조달금리가 내려간 만큼 내려가지 않기에 변화를 주기 위해서는 대환하는 것이 유리하다. 또한, 대환으로 다른 금융회사로 대출신청하면 대환인 경우 추가 금리인하가 있는 상품들이 있어 신규 대출을 실행하는 것보다 유리할 수 있다.

4. 대부업권을 이용 중이라면 저축은행도 알아보자

금액이 낮다 보니 쉽게 편리하게 대출을 진행해준 대부업체를 유지하는 분들이 생각보다 제법 있다. 카카오페이, Kbank, 뱅크샐러드, 네이버, 핀크, 핀다 등 여기서 최소 3개 정도 이상 어플을 설치해서 대출상품을 조회해보면, 5% 이상 차이나는 대출 상품이 있을 수도 있다. 은행 < 보험 < 증권, 캐피탈 < 저축은행 < 대부 순으로 금리가 낮다. 아마 대학생 때, 전업주부였을 때 받았던 대출기준과 지금 본인의 기준이 다를 수 있으니 반드시 대출상품들을 비교해보자. 본인 상태가 변하지 않아도 금융회사들이 씬파일러(신용거래 이력이 적은 대학생, 전업주부)에 대한 대출상품들을 개발하고 있어서 더 좋은 혜택을 받을 수 있다. 

본인이 현재 어느정도의 대출 금리가 나오는지를 다양한 대출비교 플랫폼을 통해 확인한 후,

향후 주기적으로 모니터링하면서 대출이자를 줄여 시드머니를 모으자.

2010년대 초반 재테크에 무지하였고, 누구도 나에게 담보대출에 대해 알려주지 않았던.. 그 때..

만약 그시절에 전세가 아니라, 구매로 집을 마련했다면 지금보다 더 나은 상황이었을 것이다. 지금 집을 구하는 경우는 2가지이다.

1. 결혼을 한다. 부모님께서 가능하시다면 최대한 도움을 빌리고, 구매자금이 넉넉치 않다면 외곽일지라도 주택담보대출을 받아 구매를 하는 경우가 많다. 두사람의 연봉이 6천만원 이하거나 비슷한 경우 지원받을 수 있는 제도가 찾아봐야 한다.(정확히 6천만원일지라도 찾아가서 급여 중 제외 가능한 항목이 있는지 등 반드시 상담을 받고 확인하자) 실제 장기로 대출을 받게되면, 기간이 길기 때문에 상환금액도 차이가 나고, 시중의 담보대출은 변동성 금리라 4%대 이상이 되면 상당한 금액차이가 날 것이다. "장기", "큰 대출금액" 이란 걸 명심하자. 게다가 신혼이라면 청약등의 다양한 제도에서 혜택을 주는게 있으므로, 전략적으로 접근하자.

전세를 우선 받고, 청약을 하는 것도 방법일 것이고, 지금 집값이 많이 올랐다가 약간 내려갔다고 한다. 실제 부동산 투자(아파트)해서 손해본 사람은 없다고 하지만, 들어갈 시기는 본인이 종합적으로 판단해서 들어가는 것이다. 최근 말이 많은 "역세권", "초품아" 등 많이 검색하고 들어라....

그리고 주택담보금리가..정말 차이가 많습니다. 주거래라고 해서 믿지 마시고 최소 3~4군데 직접 방문하여 알아보세요. 저는 주거래보다 SC은행이 더 금리가 낮게 나왔고, 추천받아서 갔던 은행은 생각보다 너무 높게 나왔었습니다. 당시 신용거래랑 모두 종합적으로 고려해서 판단했는데, 반드시...최소 3~4 은행 방문을 하십시요.

정부지원 3대 서민 구입자금을 하나로 통합한 저금리의 구입자금대출

• 대출대상주택매매계약을 체결한 자, 대출신청일 현재 세대주, 부부합산 연소득 6천만원 이하인 자
• 대출금리연 2.00~3.15%(고정금리 또는 5년단위 변동금리)
• 대출한도최고 2.4억원 이내
• 대출기간10년, 15년, 20년, 30년

2. 독립을 한다. 적당히 갖추면서 즐겨라. 전세자금담보대출은 실제 요건이 까다롭지는 않다. 다만 집주인의 동의가 있어야 하는데, 이건 완전 복불복이다. 위험하지 않는데, 잘 모르는 경우 일단 거부를 하는 경우도 많다. 그럴 경우 부동산에 잘 얘기해서 진행해야 한다. 금리가 신용이 아무리 좋더라도 담보대출이 제일 낫다.

집값 하락 등으로 보증금을 떼일 우려가 드는 경우라면 대한주택보증이 지난 10일부터 내놓은 전세금 반환보증을 이용할 수 있다. 이 보증상품은 집주인이 계약 종료 후 한달 내 보증금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가 보증금 반환을 보장받지 못할 경우 주택보증이 보증금을 대신 반환해주는 상품이다.

전세금 반환보증은 아파트, 단독(다가구), 연립, 다세대, 주거용 오피스텔도 해당된다. 다만 대상이 되는 주택은 전세보증금이 수도권은 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하만 해당된다. 보증한도도 아파트의 경우 주택가액의 90%, 일반 단독, 연립 등은 70~80% 선으로 제한된다. 수수료는 보증금의 연 0.197%로 보증금이 2억원인 경우 월 3만2000원 정도의 보증수수료를 부담하면 된다. 이런 수수료는 서울보증보험이 판매하는 전세금 보장 신용보험 보험료율(아파트 연 0.265%, 일반주택 0.353%)보다 낮은 편이다. 이런 보증상품은 세입자뿐만 아니라 담보대출이 있어 세입자를 구하기 어려운 하우스푸어가 이용할 수도 있다. 세입자와 집주인이 보증료를 분담하는 것도 가능하다.

■ 확정일자 받는 날 근저당 설정 조심해야 .다만 확정일자에도 허점은 있다는 점에 주의해야 한다. 확정일자 효력은 세입자가 주택을 점유하고 주민등록 전입신고를 마친 다음날부터 발생하기 때문이다. 세입자가 오전에 확정일자를 받아도 집주인이 같은 날 오후 금융권으로부터 담보대출을 받으면 세입자 보증금 변제는 후순위로 밀린다. "세입자가 이사하는 날 하루 동안은 집주인이 담보대출(근저당권 설정)을 받지 않고, 집주인이 이를 어길 때는 계약을 해지할 수 있다는 것을 임대차 계약서에 특약으로 넣는 것이 안전장치가 될 수 있다"고 말했다.

실제 굳이 전세금 반환보증이나, 확정일자 등록, 전입신고 등이 굳이 왜 해야 하나? 정말 인생은 알 수 없다.

본인도 9천만원 전세를 들어 갈때, 처음으로 전세 계약을 하는데, 확정일자 등록하는 것을 추천받았다. 왜냐면 당시 건물에 대출이 많았기 때문인데, 건물시세와 대출금액을 계산했을 때 별문제 없을 것으로 판단하여 계약을한 것이었다. 그래도 혹시나 해서 등록을 하려고 비용을 물어보니, 50만원이라 길래, 인터넷보고 직접 했기에 반도 안되는 금액으로 등록했다. 그리고 해당 건물은 6년 후에 경매로 들어갔고, 우리집만 선순위로 금액을 모두 받고 나갈 수 있었고 다른 집들은 돈을 모아 집을 사니마니 했던 일이 있었다. 깡통전세...이런 말들이 기사에 나오는게 제법 있으니 기사화 되는 것이다. 물론 전체 거래 중 1% 미만이겠으나, 여러분 보험은 1%도 안되는 사고를 대비하여 가입하는 것입니다.

비용을 고려할 때는 돈보다 시간이 많다면 직접 등록하는 절차를 확인 후 가능하면 하십시요..