'2026/01/12'에 해당되는 글 2건

  1. 09:48:37 집이 경매에 넘어간다면..
  2. 06:15:42 일본 금리, 오를 것인가 내릴 것인가? 1

확정일자 미비로 우선변제권이 없다면..

(예시) 현재 상황 정리

  • 전세보증금: 2억원
  • 전입신고: ✓ (완료)
  • 확정일자: ✗ (미완료) ← 치명적 문제
  • 선순위 채권: 은행 대출 2,000만원 + 저축은행 대출 1억 8,000만원 = 총 2억원
  • 낙찰가: 2억원

(결과) 배당 가능 여부: 받을 수 없음

이유 1: 확정일자 미비로 우선변제권 상실

전세권자가 경매에서 배당받으려면 대항력(전입신고 + 점유) + 확정일자가 모두 필요합니다.

→ 선순위 채권자들이 2억원을 모두 가져가므로, 후순위인 전세권자는 한 푼도 못 받습니다.

순위
채권자
채권액
배당액
잔액
1순위
은행 근저당
2,000만원
2,000만원
1억 8,000만원
2순위
저축은행 근저당
1억 8,000만원
1억 8,000만원
0원
-
전세권자(귀하)
2억원
0원
0원

 

3. 대위변제(代位辨濟)로 배당받기: 가능함

대위변제란? 채무자를 대신해서 선순위 채권자에게 빚을 갚아주고, 그 채권자의 권리를 승계받는 것입니다.

전략: 저축은행 채권 대위변제

방법:

  1. 경매 진행 중 저축은행에 1억 8,000만원을 대신 변제
  2. 저축은행의 근저당권(2순위)을 승계
  3. 경매 배당에서 2순위로 1억 8,000만원 배당받음

배당표 (대위변제 후)

순위
채권자
채권액
배당액
잔액
1순위
은행 근저당
2,000만원
2,000만원
1억 8,000만원
2순위
귀하(대위변제)
1억 8,000만원
1억 8,000만원
0원

결과:

  • 대위변제로 1억 8,000만원 지출
  • 배당으로 1억 8,000만원 회수
  • 순손실: 2,000만원 (전세금 2억 - 회수 1억 8,000만원)

 

4. 대위변제 실행 방법

타이밍이 중요

  • 배당기일 이전에 대위변제 완료해야 함
  • 경매 진행 상황을 법원 경매 사이트에서 수시로 확인

절차

  1. 법원 경매 기록 열람: 정확한 채권액과 순위 확인
  2. 저축은행과 협의: 대위변제 의사 통보 및 정확한 채권액 확인
  3. 변제금 지급: 저축은행에 1억 8,000만원 + 이자 지급
  4. 채권양도증서 수령: 저축은행으로부터 근저당권 이전 서류 받기
  5. 법원에 신고: 배당기일 전에 대위변제 사실 신고
  6. 배당표 작성 시 반영: 귀하가 2순위 채권자로 등재

 

5. 실무적 조언

즉시 해야 할 일

  1. 변호사 상담 필수: 이 사안은 매우 복잡하므로 경매 전문 변호사 상담 필요
  2. 경매 진행 상황 파악: 법원 경매 사이트에서 배당기일 확인
  3. 자금 준비: 대위변제를 위한 1억 8,000만원 + α 준비

주의사항

  • 시간이 생명: 배당기일이 지나면 대위변제 불가
  • 정확한 채권액 확인: 원금 외에 이자, 연체료 등이 추가될 수 있음
  • 등기부등본 확인: 은행과 저축은행 근저당 설정일자와 순위를 정확히 확인
  • 다른 채권자 존재 가능성: 세금, 임금채권 등 우선순위 채권 존재 여부 확인

대안 검토

  • 소유자와 협의: 경매 취하 조건으로 전세금 반환 협상
  • 낙찰자와 협의: 낙찰 후 낙찰자와 임대차 승계 또는 이사비 협상
  • 임차권등기명령 신청: 향후 다른 부동산 임대차 시 불이익 방지

 

결론

현재 상태로는 배당 불가하지만, 대위변제를 통해 1억 8,000만원 회수 가능합니다. 다만 2,000만원 손실은 불가피합니다.

가장 중요한 것은 즉시 행동하는 것입니다. 배당기일이 지나면 어떤 방법도 쓸 수 없으므로, 오늘 당장 경매 전문 변호사와 상담하시길 강력히 권고드립니다.

확정일자의 중요성을 뼈저리게 느끼는 사례입니다. 앞으로 전세 계약 시 반드시 당일 확정일자를 받으시기 바랍니다.

+ 임대차보호법으로 지역별로 소액임차금 범위내 최우선변제금이 있음(서울은 1억5천만원 이하에 5천만원). 경매가 들어가기 전까지 주민등록 전입과 거주가 되어야 함(확정일자는 필요없음).

+ 관련 규정 등이 수시로 변경되므로, 방법을 찾으면 지금 기준의 요건들을 반드시 확인하고, 전문가에게 상담을 받고, 빠르게 움직여야 함

 

Posted by 목표를 가지고 달린다
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-아베노믹스의 유산과 일본은행의 딜레마

1. 배경: 아베노믹스가 남긴 폭탄

2013년부터 시작된 아베노믹스의 핵심은 '대규모 양적완화'였습니다. 일본은행(BOJ)은 디플레이션 탈출을 위해 국채를 무제한으로 매입하며 시중에 돈을 풀었고, 그 결과 일본 정부의 국채 발행 잔고는 GDP 대비 260%를 넘어서게 되었습니다.

문제는 이렇게 쌓인 막대한 국채입니다. 금리가 오르면 정부가 부담해야 할 이자 비용이 기하급수적으로 증가하게 되는 구조입니다. 예를 들어, 금리가 1%만 올라도 연간 수조 엔의 추가 이자 부담이 발생합니다.

 

2. 시나리오 A: 금리 인상 시나리오

인상 요인

  • 엔화 약세 심화: 2024년 엔/달러 환율이 150엔을 넘나들며 수입 물가 상승 압력 증가
  • 인플레이션 지속: 일본 소비자물가 상승률이 2%대를 유지하며 물가 안정 목표 달성
  • 임금 상승: 춘투(춘계 임금협상)에서 30년 만에 최고 수준의 임금 인상률 기록
  • 미국과의 금리 격차 확대: 미국이 고금리를 유지하며 엔화 유출 지속

예상 전개

  1. 단계적 인상: 현재 0.25% 수준에서 0.5%~1.0%까지 점진적 인상
  2. 국채 시장 충격: 장기 국채 금리 급등으로 기존 국채 가격 하락
  3. 이자 부담 급증: 정부 재정에서 국채 이자 지급 비중이 20%대로 상승
  4. 긴축 재정 불가피: 복지 예산 삭감 또는 증세 논의 본격화

금융시장 영향

  • 은행권: 예대마진 개선으로 수익성 향상
  • 부동산: 주택담보대출 금리 상승으로 부동산 시장 냉각
  • 엔화: 단기적으로 엔화 강세, 수출 기업 타격
  • 주식시장: 금융주는 상승, 수출주와 부동산주는 하락 압력

3. 시나리오 B: 금리 인하(또는 동결) 시나리오

동결/인하 요인

  • 재정 부담 우려: 국채 이자 부담 증가에 대한 정부의 압박
  • 경기 둔화 징후: 중국 경제 침체로 일본 수출 감소
  • 디플레이션 재발 우려: 구조적인 저성장·저출산으로 수요 부진 지속
  • 금융시스템 안정성: 급격한 금리 인상 시 지방은행 및 연기금의 국채 보유 손실 우려

예상 전개

  1. 현 수준 동결: 0.25% 수준에서 장기간 유지
  2. YCC(수익률곡선제어) 재도입 가능성: 장기 금리 상승 억제 정책 부활
  3. 엔화 약세 지속: 미국과의 금리 격차로 엔저 심화(160엔 이상)
  4. 수입 인플레이션 악화: 에너지·식료품 가격 상승으로 실질임금 감소

금융시장 영향

  • 엔화: 약세 지속으로 해외 자산 투자 메리트 증가
  • 수출기업: 환차익으로 실적 개선 (도요타, 소니 등)
  • 소비자: 수입품 가격 상승으로 생활비 부담 증가
  • 채권시장: 저금리 지속으로 안정세 유지

4. 현실적 전망: 줄타기의 연속

일본은행은 아마도 "매우 느린 속도의 정상화" 경로를 선택할 가능성이 높습니다.

예상 시나리오

  • 2025~2026년: 0.25%~0.5% 수준 유지하며 시장 반응 관찰
  • 엔화가 140엔 이하로 강세 전환 시에만 추가 인상 검토
  • 정부 재정 부담을 고려해 연 0.25%p씩 초완만 인상
  • 필요시 YCC 등 보완 정책 병행

투자자 관점

  • 엔화 약세 베팅: 단기적으로는 여전히 유효
  • 일본 은행주: 중장기 관점에서 매력적
  • 일본 국채: 고위험 자산으로 분류, 투자 주의
  • 글로벌 분산투자: 엔화 변동성 대비 필수

5. 결론: 빠져나갈 수 없는 딜레마

일본은 '금리를 올리면 재정 파탄, 내리면 엔화 폭락'이라는 딜레마에 갇혀 있습니다. 아베노믹스는 단기적으로 경기를 부양했지만, 장기적으로는 일본 경제의 선택지를 극도로 제한하는 결과를 낳았습니다.

결국 일본은행은 앞으로도 "하지 않을 수 없지만, 할 수도 없는" 줄타기를 계속할 수밖에 없을 것입니다. 투자자 입장에서는 이러한 불확실성을 리스크이자 기회로 인식하고, 시나리오별 대응 전략을 준비하는 것이 중요합니다.

Posted by 목표를 가지고 달린다
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