미국의 금리인하로 가격이 떨어진 리츠를 지금 투자해야 배당률이 8%대 수익

● 리츠(Real Estate Investment Trust)란? 

리츠란 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 즉, 자본금 + 대출(자기자본의 2배이내)로 부동산을 구매하여 발생하는 수익(월세, 임대료)를 배당하는 회사입니다. SK, 롯데, 삼성 등 대그룹에서도 본사 빌딩 등을 리츠로 운영하기도 합니다.

(투자금액) 소액으로도 투자가 가능하며,

(세금) 양도세, 보유세 등 직접 부동산 투자보다는 세금부담이 적습니다.

(투자 전문성) 3년 이상 숙련된 전문가(최소5인)에 의한 자산 운용

(유동성) 주식매매이기에 현금화가 쉽습니다. 

● 투자방법 

주식거래와 동일합니다. 주식거래 사이트(앱)에서 업종을 "부동산"이라고 선택하시면 리츠종목을 확인하실 수 있습니다. 투자금의 활용도를 높이려면 퇴직연금(증권회사 IRP계좌만 리츠 구매 가능) 에 납입 이후, IRP계좌에서 리츠 상품을 투자하는 것을 추천합니다. 연금납입을 통한 절세(90만원)를 볼 수 있기 때문입니다.

배당수익은 15.4%(지방세 포함)의 세금을 내는데, 이자수익과 합쳐서 연간 2천만원을 초과하면 금융소득과세 대상자가 되어 건강보험료 등의 납부 부담이 늘어날 수 있으니 투자금이 많을 경우 반드시 증권사 직원과 상담해서 일부 시세차익 등을 통한 매도를 고려하시기 바랍니다. 

올해(23.12.31)까지 5천만원 이하로 리츠에 3년 이상 투자하면 배당소득의 세율이 9.9%(지방세 포함)으로 내려간다고 합니다. 다만 증권사에 신청해야 하므로, 상담 받을 때 같이 한도 및 요건을 확인하시기 바랍니다. 

● 투자시점 = 지금 

거의 모든 리츠상품들이 작년 미국의 금리인상에 따라 한국의 금리인상으로 매력이 떨어져 가격이 떨어졌다. 리츠는 본인자본 외에 대출(자기자본 2배이내)을 일으켜 부동산 구매 또는 부동산 증권에 투자하는데, 대출이율이 높아진다는 것은 수입(월세) - 운영비(대출이자) 의 수익이 줄어 배당금이 줄어들기 때문입니다. 작년에 예적금 금리가 5~6%까지 올라가면서 기존의 리츠의 배당률 5~6%와 차이가 없기에 더 안정적인 투자처를 찾아서 빠져나간 것입니다. 

하지만, 대부분 물류센터, 중심지(명동, 을지로, 강남, 분당 등)의 오피스 빌딩으로 운영하고 있어서 공실률이 0~5% 미만이라 수입(월세)는 변동이 없습니다. 그럼 아래의 공식을 가지고 분석해 보겠습니다.

1. 고정 수입(임대료) / 주식수 = 배당금 160원/주당
2. 월세(고정 수입)는 더 많이 벌기도, 더 적게 벌기도 어려움
3. 주식수는 고정이기에 1번식의 배당금은 항상 동일
4. 6,000원 매입한 주식의 배당금 = 4,500원에 매입한 주식의 배당금
5. 저렴하게 사야 배당률이 높음(주가 회복시 배당금이 동일하여 배당률은 낮아짐)

운영비(대출이자)는 기존 대출의 만기가 도래한 시점의 금리가 중요한데, 아직 만기가 24년, 25년인 건물들은 운영비의 변동이 없습니다. 따라서 만약 지금 주가가 30~50% 떨어졌다가 약간 반등하였기에 작년 5월 대비 20~30% 낮은 수준의 리츠들이 많습니다. 그래서 지금 투자해야 배당률이 작년보다 30~40% 높을 수 있는 것입니다. 

물론 언론에서 하반기 미국 금융위기설이 나오는데, 국내에 어떻게 영향을 미칠지 모르니 안정적인 투자를 고민하신다면, 기존의 연금저축을 IRP로 옮겨서 1/3 정도 적절히 분산 투자하시는 것도 좋을 것 같습니다. 리츠마다 투자 분야가 다르니 고르게 투자하는 것도 고민하시구요. 

● 집중분야 = 물류센터? 거점 오피스 빌딩?  주유소?

미래에셋글로벌리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 마스턴프리미어리츠, 이지스밸류리츠는 대표적인 물류센터를 운영하고 있습니다. 코로나19이후 이커머스의 시장이 예전만치 않다고 하여 공실도 많다는 기사가 있지만, 쿠팡, Fedex, Amazon 을 유치하여 안정적으로 운영하고 있습니다. 

코람코더원리츠(여의도 하나증권 빌딩), 신한알파리츠(분당, 용산, 중구, 강남 등), 삼성FN리츠(대치동, 중구) 등은 대표적으로 중심지에 빌딩을 운영 중인데, 공실이 거의 없다고 보시면 됩니다. 오히려 중심지에 쏠림현상으로 시세차익이나 임대료 인상이 물류센터보다는 가능성이 높아 보입니다.

요즘 전기차 충전소 관련해서 주유소에 투자하려는 분들이 계신 것 같습니다. 코람코에너지리츠(전국 168개 주유소, 물류센터2개), SK리츠(SK주유소 116개, 빌딩(SK그룹 입주)) 에 관심을 가지시면 될 것 같습니다. 

KB스타리츠(빌기에타워, 영국 삼성HQ), 이지스레지던스리츠(미국임대주택 진출), 제이알글로벌리츠는 해외 부동산에 투자하고 있습니다. 

● 리츠 종류

● 고려사항 ? 위험

대출로 부동산을 투자했기에 대출 만기 도래시 고금리에 맞물린다면, 배당금이 낮아질 것입니다. 또한, 서울 도심지 제외한 지방의 빌딩, 물류센터는 인구감소와 더불어 낮아질 우려도 있으니 자주는 아니지만, 2~3년에 한번씩 리츠내에서 투자 비율을 조정하는 것도 필요합니다. 대구의 건물을 소유하고 있는 리츠는 공실률이 높아 배당률은 높지만 주가가 너무 하락하여 결국 손해를 입은 투자자들이 많을 것으로 예상됩니다. 그래서 투자시에는 향후 5년 이내도 안정적으로 수익(임대료)이 나올 것으로 예상되는 곳으로 투자하시는 것을 좋을 것 같습니다. 

그리고 세금이 절약하신다면, 증권사 직원에게 세금혜택 관련한 문의를 반드시 하시고, 배당금+이자수익이 2천만원이 넘지 않도록 주의하시기 바랍니다.  

퇴직연금을 가입해야 하는 이유

30, 40대에서 퇴직연금(IRP)에 가입을 꺼려 하는 이유는 입금 이후 중도해지(인출)이 어렵기 때문입니다. 해지하기에는 세제혜택 받은 것에 대해 16.5% 기타 소득세가 부과됩니다. 그래서 돈이 필요할 경우 중도인출을 알아봐야 하는데,
중도인출 가능한 사유는 다음과 같습니다.

• 본인 또는 부양가족이 질병 등으로 6개월 이상 요양
• 개인회생절차가 개시되거나 파산선고를 받은 경우
• 천재지변을 당한 경우
• 무주택자가 본인 명의의 주택을 구입하거나 임차보증금을 내야 하는 경우
• 코로나19 감염을 비롯한 사회적 재난을 당할 경우

하지만 본인이 다음에 해당된다면 퇴직연금(IRP)에 가입할 것을 적극 추천합니다.

• 퇴직까지 20년이내 정도 남은 사람
• 소득이 어느정도 높은 사람(소비대비)
• 꾸준히 예적금이나 주식에 투자하는 사람

40대가 되면 15년 이후에 있을 퇴직고민을 하게 됩니다. 15년 이후면 해당 돈을 사용할 수 있기에 묶인 돈이라는 생각보다는 미래 은퇴를 위한 종잣돈 모으기라고 생각됩니다. 게다가 매년 700만원 납입 기준으로 대략 90-만원의 세금을 절약할 수 있어, 610만원으로 700만원 납입 효과를 본다고 생각하면 됩니다. 13.2%의 세금 공제는 요즘 예금리가 아무리 높아도 4~5%인 것에 대비 아주 높은 이유입니다. 주식투자를 했더라도 안정적으로(100%) 13% 이익내는 것은 쉽지 않습니다. 

모든 여윳자금을 퇴직연금(IRP)에 넣은라는 것이 아니라, 현재 본인의 재무 포트폴리오에 퇴직연금 계좌가 없다면, 안정적 수익과 미래 종잣돈을 위해 퇴직연금을 추가할 필요가 있습니다. 특히, 퇴직연금을 안정적인 수익과 예적금보다 높은 리츠와 함께 한다면, 안정적으로 고수익을 맛볼 수 있습니다. 

특히, 30~40대에서 15년~20년간 투자한다면, 배당금을 재투자하여 복리의 효과를 누리실 수도 있습니다.

지금 당장 리츠를 투자해야 하는 이유

우선 리츠에 대한 자세한 분석은 다음에 상세히 투자종목과 함께 하겠습니다. 
리츠는 기본적으로 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자.운영하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사 입니다. 리츠회사는 자본금 가지고, 대출을 일으켜 건물을 매입하여 월세를 받아 대출을 갚으면서 남은 이익을 배당하는 구조입니다. 

법상 보장하는 배당금

법상으로 수익(월세=임대수익)의 90%를 주주들에게 배당하도록 법상 되어 있어, 다른 주식들보다 배당수익이 높을 수 밖에 없습니다. 국내 상장된 리츠는 23개이며 평균 배당 수익률은 6.2% 됩니다. 보통 2번에 걸쳐 배당하기에 1번에 3%정도를 배당하고 있습니다. 수익의 차이는 공실이 발생할 경우이지만, 대부분 빌딩(서울, 경기)이거나 물류 창고이기에 임차인의 변동이 없어 수익은 고정적입니다. SK리츠, 롯데리츠 등은 해당 기업의 계역사가 입주하고 있어서 향후 변동이 거의 없다고 보면, 수익은 건물을 추가 매입/매각 외엔 큰 영향을 미치지 않습니다. 

안정적인 수익 구조

국내 리츠는 보통 빌딩(오피스), 물류창고, 호텔, 기타(주차건물, 마트, 상가)를 위주로 투자하고 있어서 국내 주택 시장 가격이 떨어졌다고 해서 같이 움직이지 않습니다. 리츠의 투자 위치는 중요한데 대부분은 서울시내 또는 경기(분당, 과천 등) 위주의 주요거리의 빌딩이라 공실이 5%미만 이거나 100% 임대 된 곳들이 많습니다. 물류 창고 역시 쿠팡 등에 장기 임대하는 것이라 안정적인 수익을 내고 있습니다. 드물게 시세차익을 노리고 건물을 매각할 경우 차익금(90%)이 배당으로 들어오기 때문에 주가가 급등하기도 합니다. 

지금 투자해야 하는 이유 : 고금리 직후

수익(월세=임대료)가 고정된 리츠는 주가가 10,000원에 대해 80원 배당금이 나오면, 주가가 5,000원이 되더라도 80원의 배당금이 나옵니다. 즉, 주가가 떨어지면 배당 수익률이 2배가 되는 것입니다.  22년 하반기부터 미국의 금리인상에 맞춰 국내 금리가 올라가면서, 대출이자 부담에 따라 배당수익률이 떨어져 작년부터 가격이 많이 하락하였습니다. 지금 대부분의 리츠 가격이 작년 고점대비 30%이하로 떨어졌기에 지금 투자한다면, 안정적으로 7~8%의 수익을 볼 수 있습니다. 

물론, 리츠가 계약한 대출의 만기연장 시점이 고금리 시점이라면 수익률이 잠시 낮아질 수 있겠으나, 고금리 시점의 리츠 주가가 높다면 시세차익을 노릴 수도 있기에 최근 금리 인하 추세로 돌아선 지금이 저점이라고 봅니다. 하반기에 또다른 금융위기가 오는 것으로 생각된다면, 한번에 투자하기 보다는 1/N으로 일부만 우선 투자하거나, 지금 가지고 있는 연금계좌를 증권사 IRP로 옮겨 이미 납입한 금액의 1/3정도(?)를 몇개의 리츠에 분산 투자하는 것은 어떨까요? 

부동산투자회사법
제28조(배당) ① 부동산투자회사는 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 「상법」 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.

대출은 3년마다 갈아타야  한다.

대출은 무조건 3년마다 갈아탸야 한다. 왜냐? 중도상환수수료가 0이 되기 때문이다. 2년 6개월정도 지나면 중도상환수수료가 높지 않아, 금리차이가 심하다면 충분히 바꿔타는 것이 유리하다. 대출금리는 대출시점에 영향을 많이 본다. 3개월 전만 하더라도 고금리라서 주담보가 5~6%대였다가 지금은 카카오뱅크 주택담보대출이 3.7%대까지 나온다. 2년전에 주택담보대출을 받았을 때는 2.98%였다.(21년 1월과 23년 2월 대출금리는 약 2배 차이)

(미국이 작년부터 금리를 올리기 전) 개인이 대출 상담을 받을 때, 보통 안내를 금리가 오를 수 있으니 약간 이자가 높더라도 앞에 고정 3~5년을 하고 변동금리로 신청하게 된다. 그래야 미국 금리 인상 같은 이변에도 크게 부담없이 버틸 수 있기 때문이다. 사실 미국의 금리인상 때문에 국내도 금리를 올렸으나 지금은 보합되다가 23.05.15일 Cofix가 0.1% 떨어지면서 최근에 카카오뱅크 주택담보대출 3.7%대가 나온 것이다. (Kbank는 3.8%, 그외 은행은 4~4.5%대)

10년 가까이 유지하고 있는 신용대출은 6.7% 쯤인데, 번거롭다는 막연한 생각에 그냥 두었는데 생각해보니 1억원 기준으로 대출이율이 2% 차이나면, 연간 200만원이 절약된다. 5천만원 기준에 연간 100만원을 절약할 수 있다. 3천만원이면 연간 60만원이 절약되어 3년이면 180만원을 절약할 수 있다. 내가 3년마다 조금 수고로우면, 휴대폰을 새로 바꿀 돈이 생기는 것이다. 

1. 담보대출로 갈아타자

담보대출이 신용보다는 이자가 낮다. 그래서 담보(연금, 주택, 보험) 등에 대해 담보 설정하는 것이 유리할 수 있다. 예금상품을 담보로 하는 것은 예금(예금 이자수익도 14% 세금 있음) 이율이 너무 높지 않은 이상 해지하고, 대출금액을 줄이는 게 나을 것 같다. 

2. 현재 대출 이자율(기준금리)이 어떻게 되지? 모니터링 하자

대출금리는 2가지로 구성된다. 기준금리(조달비용)과 가산금리(취급비용 + 신용원가 + 상품이익 - 우대금리)이다. 모든 금융기관도 자본을 어딘가에서 가져와야 하는데, 이때 비용이 발생한다. 업권별로 조달 비용이 다르고, 동일한 업권내에서는 공통된 조달 비용 지수를 이용하고 있다. 은행은 Cofix(Cost of funds index) 라는 9개 은행의 가중평균 조달 금리를 이용하고 있다. 그래서 보통 '조달비용=기준금리=cofix'로 인식한다.

가산금리는 열심히 카드쓰고 예금상품에 10만원씩 넣고 이체 한번씩 해주면 된다. 조달금리(Cofix)는 국내외 영향에 따른 한국은행 기준금리 등에 영향을 받기에 내가 어떻게 할 수 있는게 아니다. 단지 타이밍을 잘 잡고 이동을 실천해야 한다.  금리는 언제 또다시 오를지 내릴지 모르기 때문에 반드시 중도상환수수료가 없는 3년이 지난 시점부터는 대출금리를 모니터링 해야 한다. 

3. 대환 > 신규 > 만기연장 이다. 

은행은 잡은 물고기에게 금리는 낮춰주지 않는다. 변동금리된 시점부터 조달금리에 영향을 받아 위아래로 움직인다. 하지만 조달금리 변동에 따라 움직이긴 하지만, 조달금리가 오른 만큼 올라도 조달금리가 내려간 만큼 내려가지 않기에 변화를 주기 위해서는 대환하는 것이 유리하다. 또한, 대환으로 다른 금융회사로 대출신청하면 대환인 경우 추가 금리인하가 있는 상품들이 있어 신규 대출을 실행하는 것보다 유리할 수 있다.

4. 대부업권을 이용 중이라면 저축은행도 알아보자

금액이 낮다 보니 쉽게 편리하게 대출을 진행해준 대부업체를 유지하는 분들이 생각보다 제법 있다. 카카오페이, Kbank, 뱅크샐러드, 네이버, 핀크, 핀다 등 여기서 최소 3개 정도 이상 어플을 설치해서 대출상품을 조회해보면, 5% 이상 차이나는 대출 상품이 있을 수도 있다. 은행 < 보험 < 증권, 캐피탈 < 저축은행 < 대부 순으로 금리가 낮다. 아마 대학생 때, 전업주부였을 때 받았던 대출기준과 지금 본인의 기준이 다를 수 있으니 반드시 대출상품들을 비교해보자. 본인 상태가 변하지 않아도 금융회사들이 씬파일러(신용거래 이력이 적은 대학생, 전업주부)에 대한 대출상품들을 개발하고 있어서 더 좋은 혜택을 받을 수 있다. 

본인이 현재 어느정도의 대출 금리가 나오는지를 다양한 대출비교 플랫폼을 통해 확인한 후,

향후 주기적으로 모니터링하면서 대출이자를 줄여 시드머니를 모으자.

한국 부동산 시장에서 갭투자 조짐 발견

갭투자란 부동산을 구입하면서 함께 전세(보증금) 계약을 체결하거나, 이후 월세로 임대하는 투자 방법을 의미한다. 최근 이자율이 높아져  월세 10만원이 1천만원부터 3천만까지 인정받고 있다. (월10만원 x 12개월 = 120만원, 2000만원의 5%예금(대출)이자 = 100만원)

 최근 부동산 거래가 활발해지고, 특히 지난해에는 주택 가격과 전세 가격 차이가 줄어들면서 갭투자가 다시 늘어나고 있다. 지난 3개월간 경기도 화성시에서는 77건의 갭투자가 이루어졌으며, 세종시(65건), 인천 연수구, 평택시(53건), 경기도 남양주시(43건) 등에서도 갭투자가 슬슬 살아나고 있다.

아래는, 국토교통부 실거래가 공개시스템에 2023년 1분기 거래를 확인한 것으로, 매매 물건과 전월세 물건은 동일하지 않을 수 있다.(동일 건물만 확인, 월세10만원은 보증금 2천만원으로 인정, 단위는 만원)

서울에서는 3천만원정도, 그외 지역은 2천만원내외에서 투자가 가능하다.

 하지만, 부동산 가격이 떨어지면서 전세 가격도 함께 떨어질 수 있기에 갭투자는 신중하게 접근해야 한다. 전문가들은 이러한 상황에서는 부동산 시장과 경제 상황을 꼼꼼히 살피고 판단해야 한다고 조언하고 있다. 이자율 위험과 경제 회복에 대한 우려가 여전히 남아 있는 상황에서 시장을 더욱 주의깊게 지켜봐야 한다는 견해이다. 게다가 최근 빌라왕 전세사기 대책 마련으로, 전월세 보증보험의 한도 기준이 변경되어 시장에 미칠 영향도 지켜보는 게 좋다.

2023.04.12 - [생활의발견] - 빌라 세입자, 집주인 모두가 체크해야 할 사항(전세보증보험)

 부동산 시장에서 갭투자가 늘어나는 것은, 특정 지역에서 주택 가격이 크게 하락하면 다시 상승할 가능성이 높다는 인식 때문일 것으로 분석된다. 이에 따라, 갭투자가 가장 활발하게 일어나는 지역은 전국 평균 하락률보다 큰 하락을 기록한 지역으로 지난해 전국 평균 하락률을 웃돌아 경기도 화성시(-13.22%), 인천 연수구(-16.26%), 세종시(-17.12%) 등 매매가 하락이 심한 지역에서 더욱 늘어나고 있다.

당장 급하게 움직이기 보다는 계속 부동산 시장에 관심을 가지고 지켜볼 필요가 있다. 아직은  대출이자도  높고, 부동산이 더 내려간다는 우려도 있기 때문이다. 

월 10만원 저축하면, 14만원 얹어주는 경기도 청년 통장

경기도 5월 2일까지 5000명 모집
만 18~34세 경기 거주 청년 대상
2년후 지역화폐 포함 580만원 지급

경기도가 도내 청년 노동자의 자산형성을 지원하고자, "2022년 경기도 청년 노동자 통장" 사업으로 5,000명을 4월 19일부터 5월 2일(18시)까지 모집한다.

"경기도 청년 노동자 통장"은 참여자가 2년간 일자리를 유지하며 매달 10만 원을 저축하면, 경기도가 지원금 월 14만2000원을 추가 적립해 2년 후 580만 원(현금 480만 원과 지역화폐 100만 원)을 받는 사업이다.

신청 대상은 경기도에 거주하는 만 18세 이상 34세 이하(공고일 4월 12일 기준) 도민 가운데 기준 중위소득 100% 이하인 "청년노동자"다. 아르바이트와 자영업자 등도 신청할 수 있다. 병역의무 이행자는 군 복무 기간만큼 신청 연령을 연장해 최고 만 39세까지 지원이 가능하다.

경기도는 서류 심사, 유사 사업 중복 참여 확인, 선정심의위원회를 거쳐 올해 6월 16일 사업 참여자를 최종 발표할 예정이다. 중복 참여 제한 사업 목록은 공고문을 통해 확인할 수 있다. 사업 참여자 선정 여부는 청년 노동자 통장 홈페이지를 통해 개별적으로 확인할 수 있다.

모집공고 및 자세한 사항은 경기도청 홈페이지의 공고나 청년 노동자 통장 홈페이지에서 확인가능하다. 바로가기

15억 이상 아파트 구매하는 방법(주택담보대출)

1. 근저당권을 설정하는 방법

2. 차용증 등을 이용하여 사금융을 이용하는 방법

3. 사업자등록 후 개인사업자대출을 받는 방법

1. 근저당권을 설정하는 방법

지인간 거래 등 매도인과 합의가 된다면 가능한 방법이다.
예를 들어, 15억이 넘는 아파트에 대해 내가 가진 자금이 12억원이라고 한다면, 부족한 3억원에 대해 매도인이 근저당권을 설정한 후 소유권을 이전한다. 추후 3억원에 대해 모두 변제되면 근저당권을 해제하는 조건으로 계약서를 쓰는 것이다. 이렇게 하면 15억이 넘는 아파트들을 당장 현금이 없더라도 살 수 있다.

21년에는 종부세, 양도세 등 다양한 이유로 급하게 집을 팔아야 하는 매도인, 중개수수료 외에도 10~20%의 이자를 추가로 받고자 하는 부동산 중개인이 많이 활용한 방법인데, 어쨌거나 합의가 되어야 하고 부담해야 하는 금액에 대한 이자율이 높은 편이기에 앞으로 집값 상승세가 낮거나 빌리는 금액이 클 경우에는 조금 더 고민이 필요해 보인다.

2. 차용증 등을 이용해 사금융을 이용하는 방법

앞의 근저당권 설정도 결국은 큰 흐름에서 보면 사금융을 이용하는 방법이다. 사금융을 이용하는 방법은 이외에도 대부업체 등을 통하여 고금리 신용대출을 추가적으로 받는 식도 존재하지만 일반적으로 감당할 수 있는 금리가 아니기에 제외하자(P2P의 수익률이 7%일 경우, 플랫폼 운영비 등을 포함하면 통상 10%이상일 텐데, 10년에 빌린 돈의 2배 이상으로 값이 오르지 않으면 손해다)

개인간에 차용증 등을 이용해 사금융을 조달하는 방법도 있다. 주택담보대출이 은행과의 거래라면 개인간에 차용증을 쓰고 돈을 끌어다쓰는 방법도 가능하다. 기준금리와 연동시켜 이자를 약정한다면 채권자 입장에서는 리스크를 줄일수 있고, 채무자 입장에서는 15억 초과하는 아파트를 살수 있다는 장점이 있다. 부모자식간의 거래는 증여로 보일 여지가 있으니, 매달 이체, 문서 공증 등을 충분히 준비할 필요가 있다.

3. 사업자등록후 개인사업자대출을 이용하는 방법

현실적으로 가장 접근하기 쉬운 방법이다. 사업자등록을 내고 개인사업자대출을 받는 것이다. 이런 것들은 정부의 가계대출 규제를 받지 않는다. 은행이나 금융사마다 개인사업자 대출에 대한 정책은 조금씩 다르다. 사업자등록 자체는 너무나 쉬운 절차이기 때문에 사업자등록만 했다고 높은 금액의 사업자대출을 받기는 쉽지 않다. 현실적으로 어느정도의 매출은 있어야 합니다.

금융회사는 기본적으로 대출을 통해 이자로 수익을 내는 곳이다. 금융회사는 기본적으로 개인들에게 대출을 열심히 해주려고 한다. 다만, 규제 때문에 해주지 못할 뿐이다. 이런 금융회사의 본질과 개인의 필요가 만나 개인사업자를 위한 대출이 15억 초과 주택에 대한 편법으로 만나고 있는 것이다. 개인사업자를 내고 매출을 만들어주는 역할을 금융회사가 해주고 있다. 예를 들어 사업자를 내고 금융회사측에서 카드단말기로 결제해 가상매출을 만들어주고 이를 즉시 현금으로 페이백해주는 방식으로 가상매출을 생성한다. 이를 근거로 사업자대출을 받기가 한결 수월해진다.

위의 방법들은 모두 인터넷에도 나와있고, 기사에도 나온 것들이다. 즉, 누군가는 했었고, 하고 있는 것들이다. 다만 언제까지 할 수 있는 것이냐는 모를 일이다. 그러니 생각해보자.

지금 이순간에도 아파트값은 오르고 있다. 더 오르기전에 내집 마련이 필요한 사람. 대선(22년)이후로는 더이상 상급지로 이동할 수 없다고 판단해서 이사하려는 사람들이 있다. 그 중에서 15억초과하는 아파트를 그저 바라만 보는 사람...법과 규제망을 피해 자금을 조달하는 사람들이 있다. 뭐가 맞는 답인지는 누구도 알 수 없다.

주택관련법은 1~2년마다 변경되어 최근 세무사 중에서 판매순서를 잘못 가이드하여 손해배상청구가 들어오자 관련 세무 서비스를 포기하는 사람들도 있다고 한다. 무엇이 답인지 이제는 전문가가 없다. 다만 투기가 꿈과 희망속에서 자라날 뿐이다.

15억원 초과 아파트를 대상으로 주택담보대출을 금지하는 조치는 헌법상 재산권을 침해한다는 이유로 헌법소원이 제기되었다. 양도세 비과세도 9억에서 12억으로 늘렸다. 15억 초과 아파트라는 규정 자체가 없어지거나 아니면 기준이 훨씬 상향될 것으로 예상된다. 규제를 유지하면서 기준이 상향되면 그 기준을 따라 다시 집값을 위를 향해 달려갈 것이다.

하지만, 모든 결론은 지금 이순간의 결과론적인 답이다. 누구도 미래를 장담할 순 없다. 하지만 주변사람들과 얘기하고, 뉴스를 읽으며, 다양한 사람들(비슷한 그룹은 답도 비슷할 수 있으니)의 의견을 들어보면서 최소한 대세를 읽어야 하지 않나 싶다....

해외상장 ETF 투자수익은 양도소득세 과세대상

투자금액이 크다면, 당연히 세금부터 생각하고 투자

최근 해외투자펀드 대신 해외상장 상장지수펀드(ETF)에 투자하는 자산가들이 급증하고 있다. 해외상장 ETF는 외국(주로 미국)에 상장되어 있는 ETF를 말한다. 편하게 거래할 수 있는 한국을 떠나 왜 미국 시장의 ETF를 찾지 알아보니..... 이유는 바로 세금, 소득세 때문이다.

미국 S&P500지수를 추종하는 해외투자펀드에 가입한 경우 펀드에서 발생하는 수익은 배당소득세과세 대상이다. 그럼 일단 15.4%의 배당소득세가 원천징수된다. 그리고 연간 금융소득(이자소득 및 배당소득)이 2,000만원을초과할 경우 금융소득종합과세 대상자가된다. 따라서 2천만원 초과 금융소득을 종합소득에 합산하여 과세한다. 사업소득 등이 많아 높은 종합소득세율이 적용되는 고소득자들은 익년도 5월에 최고 49.5%에 달하는 세율이 적용되는데, 펀드로 낸 수익의 절반이 세금으로 반납하게 되는 것이다. 그런데 똑같이 S&P500을 추종하는 미국에 상장된 ETF를 매입하였다면 상황은 완전히 달라진다.

여기서 포인트는 ①해외상장 ETF 투자수익은 종합소득세가 아닌 양도소득세 과세 대상으로 바뀐다.

해외 상장 ETF를 포함한 해외 주식은 그 차익에 대해 종합소득세가 아닌 양도소득세를 적용된다. 해당 양도소득세는 단일세율로 22%(지방소득세 포함)이 적용된다. 금융소득종합과세 대상자가 아닌 투자자는 원천징수세율(15.4%)보다 높은 세율로 전환될 수 있다. 하지만, 금융소득종합과세 대상자이면서 종합소득세 과세표준액이 4600만원보다 많은 경우라면 양도소득으로 전환되어 세금이 확 줄어든다. 종합소득세 최고세율 49.5%와 비교해보면 절반도 안되는 22%의 양도소득세율은 매력적일 수 밖에 없다.

해외투자펀드는 세율도 큰 차이를 보이지만, 펀드의 손익에 대해 통산이 불가능하다는 단점도 있다. 다양한 포트폴리오를 구성하다보면, 수익인 펀드, 손실인 펀드가 다양하다. 하지만 손익 통산없이 A에서 손실이 나도 B의 수익에 대해서는 그대로 과세를 한다.

반면, ②양도소득세는 손익통산을 적용하고 있다. 해외상장 미국투자ETF에서 1억원 수익이 발생하고 해외상장 일본투자ETF에서 1억원의 손실이 발생하면, 두개의 손익을 통산하여 양도차익을 0원으로 계산하기 때문에 양도소득세가 발생하지 않는다.

또 ③수수료 등 비용처리 및 ④공제를 해준다. 이자소득세 및 배당소득세를 계산할 때는 수익을 내기 위해 지불한 펀드수수료, 펀드보수 등에 대해 공제해주지 않는다. 반면, 해외상장 ETF의 손익에 과세하는 양도소득세 계산에서는 ETF매매수수료 등 거래비용을 공제해준다. 추가로 1년에 250만원의 양도소득기본공제가 되기 때문에 한번도 세금을 줄 일 수 있다.(이자배당으로 3천만원을 벌어도, 매매수수료가 1천만원이면 2천만원에 대해서만 양도소득세를 부과하며, 매년 250만원은 공제함)

마지막으로, 국민건강보험과 노인장기요양보험료도 차이가 난다. 국민건강보험 지역가입자의 경우 부동산, 자동차, 종합소득 이 세가지를 기준으로 건강보험료가 산정된다. 금융소득이 2천만원이 초과되어 금융소득종합과세에 해당되면, 종합소득세만 커지는 게 아니라, 국민건강보험료가 인상될 수 있다. 추가적으로 국민건강보험료의 약 11%에 해당하는 보험료를 부과하는 노인장기요양보험료도 연이어 인상된다. 해외상장 ETF의 차익에 부과되는 양도소득세는 건강보험료의 산정과 무관하다. 즉 미국에 상장된 ETF로 거액의 수익이 나더라도 건보료나 노인장기요양보험료는 인상되지 않는다.

위 내용은 노후자금을 이용하는 등 투자금액이 큰 경우에 반드시 검토하고 진행해야 할 사항이다. 투자가 반드시 수익이 된다는 보장이 없는데, 벌어들인 수익이 눈에 보이는 종합소득세, 눈이 보이지 않는 국민건강보험료, 노인장기요양보험료로 나간다는 건 있을 수 없는 일이다. 꼭 알아보고 투자하자.

인플레이션의 대비책, 금값이 굼틀거린다.

국내외 인플레이션 상승 압박이 커지자 한동안 가라 앉았던 금값이 꿈틀하고 있다. 4월에 일명 가상화폐의 시즌2라 불리는 일시적 하락장 이후, 비트코인 등 코인에 대한 불안감을 느낀 자산가들에게 금이 현명한 투자처로 재조명 받자, 시세에 비해 1~1.5% 저렴하게 금괴를 매입할 수 있는 한국조폐공사 직거래 창구가 고액자산가들 사이에서 입소문을 타고 있다.

조폐공사는 2020년에 서울 마포에 최초로 오프라인 매장을 개설하고 금괴 직접 판매에 나섰는데, 매장 개설 이후 한달에 수십억원의 금괴 매입 자금이 들어오고 있다고 한다.

보통 구매는 은행권을 통해 금괴를 매입하는데, 이 경우 매입 금액의 2% 가량을 판매 수수료로 내야 한다. 반면 조폐공사 직거래 매입 창구에서는 거꾸로 1~1.5% 할인 혜택을 주고 있다.(3~3.5% 이익 발생)

최근 기준으로, 금괴 1kg 판매시세가 7730만원이기에 개당 약 74만원의 비용 절감 효과가 있따. 판매가가 각각 3900만원, 780만원 가량인 500g, 100g 짜리 금괴 할인폭은 개당 37만원, 7만원 선이다.

금괴 매입 단가가 커질 수록 비용을 많이 절감할 수 있어, 고액자산가들을 금 재테크 이용시 조폐공사를 이용하는 경우가 많아졌다고 한다.

최근 금값은 미국 등 선진국에서 경기 부양을 위해 막대한 뭉칫돈이 풀리자 물가 상승 위험 신호가 울리며 가파르게 상승하고 있다.(인플레이션 우려)

국제 금값도 강세다. 뉴욕상품거래소(COMEX) 금 6월물 가격은 온스당 1867.6달러로 1월 이후 가장 높은 수준으로 올랐다.

최근 국내 금 투자도 크게 늘었다. 한국거래소에 따르면 올 들어 개인투자자는 지난해 같은 기간에 비해 9배 많은 2380억원 어치 금을 순매수했다. 은행, 증권사 등 기관이 구매한 양보다 3배가 더 많다.

전문가들은 "인플레이션에 대한 우려, 금리 안정화와 달러 약세 등으로 금값이 오르고 있다"며 "인플레이션 헤지(회피) 수요가 유입되며 금 투자 매력도가 높아질 것"이라고 분석했다.

다만, 무조건적으로 투자하기 보다는 코로나19로 불안한 정세를 안정적인 자산인 '금'에 투자한 것이 백신 보급화 이후로 자금이 위험적 자산으로 움직일 것이라는 분석, 각국의 부양책으로 시중에 돈이 풀리면서 실질적으로 금리가 떨어지면 '돈값'이 하락하여 금의 매력이 부각되는 분석 등 밝은 전망도 있다.

아래의 10년치 그래프를 보면, 코로나19때 정점을 찍고, 백신 등의 이유로 추춤한 상태이다. 경기부양책에 따른 인플레이션 등을 고려한다면 충분한 고민을 하고 접근하는 것이 옳을 것 같다. 물론 부동산의 가격 상승을 고려한다면 오른 것이라기 보다는 '돈값' 하락에 따른 상대적 가치 상승이요, 인플레이션이라는 카드가 있기에 아직 매력적인 투자처일 수도 있다.