미래를 꿈꾸고 성공을 희망하며

전산회계 1급 합격 후기 및 공부 방법

IT전공자라 회계 지식이 없는 상태에서 회계/세무업무에 대해 관심을 가져 조사하던 중, 한국세무사회에서 주관하는 전산회계 1, 2급 및 전산세무 1, 2급에 대해 알게 되었습니다. 물론 유사 자격증들도 많아 취업을 위해서 같이 준비하는 것을 추천합니다.
사실, 자격증 2~3개는 별거 아닌 것처럼 보여도 자격증 5~7개를 취득하는 것은 면접관 입장에서 조금 다르지 않을까요? 사실 면접관분들은 30대 후반~40대 중반이 많으실 텐데, 다들 "현재의 능력" 보다는 "미래의 성장 가능성"을 더 우선시 하기에 노력하는 모습을 어필하는 것도 좋은 전략으로 생각됩니다. 

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• 전산회계 2급 : FAT 2급, 기업회계 3급, 회계관리 2급, 전산회계운용사 3급
• 전산회계 1급 : FAT 1급, 기업회계 3급, 회계관리 2급, 전산회계운용사 3급, ERP 정보관리사 회계 2급
• 전산세무 2급 : TAT 2급, 기업회계 2급, 세무회계 3급, 회계관리 1급, 전산회계운용사 2급, ERP 정보관리사 회계 1급
• 전산세무 1급 : TAT 1급, 기업회계 2급, 세무회계 2급, 재경관리사, 전산회계운용사 1급

# 공부 방법 #

난이도는 전산회계2급 < 전산회계 1급 < 전산세무 2급 < 전산세무 1급 순인데, 저는 전산회계 1급을 봤습니다. MASTER 라는 전산회계 1급 책을 구해서 읽어봤는데, 문장은 읽히지만 외울것도 많고 뭐가 중요한지 알 수가 없었습니다. 
그래서 전략을 바꿔 "전산회계 1급 후기"를 검색하다 우연히 "박쌤 전산회계" 라는 카페와 그분의 유투브 강좌를 알게되었습니다. 그래서 책을 덮고, 유투브만 봤습니다. 유투브는 총 52개의 강좌(강좌별 20~30분 소요)였습니다. 박쌤께서 처음에 오리엔테이션 강좌가 1개 있는데, 반드시 들으세요. 학습방법과 소요시간을 설명해주는데, 본인이 회계기초가 부족하다면, 시험은 치지 않더라도 2급 강좌를 듣고 오는 것을 추천해서 2급 41개 강좌를 모두 듣고, 1급을 들었습니다.

책없이 유투브만으로 충분히 내용이 이해가 되었습니다.

이론 내용과 실무를 같이 설명해주시는데 충분했습니다. 책없이 2급을 보고 1급을 봤습니다. 1급과 2급은 수준(?)의 차이가 조금 있을 뿐 범위와 내용 차이가 적어 한번씩만 들으셔도 충분합니다.

속도는 1.5배로 했습니다. 사실 20분을 그대로 듣기에는 들어야할 강좌도 많고, 충분히 쉽게 설명해주셔서 가능했습니다. 책에서 어떤 것이 중요한지를 설명해주시니 뭘 봐야 할지 감이 잡혔습니다.
그 이후, 기출문제는 10회이상 프린트해서 이론 부분 모두 풀고, 모르는 것은 "박쌤 전산회계" 카페에 이론 설명하는 강좌가 있었는데, 틀린 문제중 설명이 필요한 문제만 문제풀이 영상을 봤습니다. 실기는 유형이 거의 90%동일합니다. 정말 처음 실기 문제를 풀 때는 거의 문제풀이 영상을 보고 따라하다가 3회부터는 슬슬 혼자 스스로 풀기 시작하고 5회부터는 단순한 것은 skip하고, 연습이 필요하다 싶은 문제만 발췌해서 풀었습니다.

시험칠 때, 정신없다. 

생각보다 시간이 타이트했던 것 같습니다. 이론을 풀고 칠판의 시간을 보니 여유롭겠네..싶었지만, 실기를 하면서 생각보다 시간이 5분내외 정도만 남았었습니다. 시간이 여유롭지 않고 거의 딱! 맞다 정도입니다. 그래서 혹시 계산 문제가 잘 풀리지 않으시면 버리시고 풀 수 있는 문제에 최선을 다하십시요. 그래야 합격할 수 있습니다. 시험 종료 이후 1시간도 되지 않아 답안지가 나와서 가체점은 바로 나오는데 아마 유투브2급, 1급 강좌 + 기출문제 10회 정도로 준비하신 분이라면 합격하셨으리라 생각됩니다.

"박쌤 전산회계" 카페에는 2016년부터 매년 4~5회의 기출문제 + 문제풀이 영상이 있어서 최근 2년 정도만 준비하셔도 충분할 것 같습니다. 

# 전산세무1급이 어려운 이유 #

강좌가 없다.

전산회계 1급을 취득한 후, 바로 전산세무 1급을 준비하였습니다. 사실 전산회계, 세무 모두 회계기초에서 부과세, 원가회계 등이 포함되면서 등급이 올라가는 것이라 이미 공부한게 머리에 있을 때 하는 게 좋기 때문입니다. 우선 유투브에서 강좌를 찾아봤는데, 없습니다...... 일부 1~3개 강좌가 오픈되어 있는 것은 봤지만 무료는 찾기 어려웠습니다. 몇 개 찾긴 했는데, 강의 방식이 저랑 맞지 않아서 듣다가 포기했습니다. (강좌별 50분정도 소요;;;)
중요한 것은 박쌤 전산회계 카페에는 전산세무 1급에 대한 강좌는 없습니다. 
교제를 살까? 고민을 해봤습니다. 보통 교제를 사면 무료로 강좌를 들을 수 있기 때문입니다. 하지만 유투브에서 몇개 강좌를 본 이후, "방향을 제대로 못잡으면 생각보다 많은 시간이 걸릴 수도 있겠다" 생각했습니다. 왜 전산세무1급의 합격률이 10%미만인지 이해가 되었습니다. 
그래서 전 강좌를 50%정도 듣다가 중도 포기했습니다. 이시간을 다른데 투자하는 게 현명하다고 판단했기 때문입니다. 그래도 후회하지 않습니다. 2급을 먼저 준비했으면 하는 아쉬움만 있을 뿐이었습니다. 

전산세무1급이 꼭 필요한가?

회사에서 "전산세무 1급을 요구하나요?"
전산회계 1급이나 전산세무2급으로 충분하다면, 오히려 다른 것에 도전하는 것을 추천합니다. 후기들을 봐도 전산세무 1급을 요구하는 곳이 적다보니 교육시장이 작아 강좌들이 많지 않고, 그에 따라 "나에게 맞는 강좌 찾기가 어려운 것 같습니다."

# 요약 #
"박쌤 전산회계" 유투브 강좌 듣기 2급부터 1급(1.5배 속도)
"박쌤 전산회계" 카페에서 기출문제와 문제풀이 영상 발췌 보기
"전산세무 1급"은 꼭 필요한 경우가 아니라면 전산세무2급까지만 도전

2020년 12월 3일에 시행된 2023학년도 대학수학능력시험 문제와 답안지

아직 중고등학생 자녀를 두신 부모님들께서는 수능 방향, 내신 등 고민들이 많으실 것이라 예상됩니다. 항상 과거를 돌이켜보면 길이보인다는데, 기출문제를 풀면서 방향을 잡고 실력이 쑥쑥 늘어나길 기원합니다.

국어, 수학  등급별 컷 점수 

사회탐구 등급별 컷 점수 

과학탐구 등급별 컷 점수

직업탐구 등급별 컷 점수

제2외국어 등급별 컷 점수

2021학년도 국어, 수학, 영어영역 문제집과 정답

2021학년도 과학탐구 영역 문제집과 정답

2021학년도 사회탐구영역 문제집과 정답

2021학년도 직업탐구영역 문제집과 정답

2021학년도 한국사 영역 문제집과 정답

2021학년도 제2외국어 영역 문제집과 정답

2021년 11월 18일에 시행된 2022학년도 대학수학능력시험 문제와 답안지

2022년 수능은 문이과 통합형으로 처음치뤄진 수능이었습니다. 많은 입시업체들이 국어와 수학이 상위권 변별력을 가를 것으로 예측하였습니다. 

21년도 국어 영역은 상당히 난이도가 높게 출제된 것으로 평가 되었는데, 22학년도 국어는 더 어려웠다는 평가입니다. 

1. 국어 영역

2. 수학 영역

3. 영어 영역

4. 한국사 영역

5. 사회탐구 영역

6. 과탐구 영역

2022학년도 국어, 영어, 수학, 사회, 과학, 직업, 외국어 정답표

2022학년도 국어, 수학, 영어, 한국사 합본_문제지

2022학년도 사회탐구영역 문제지

2022학년도 과학탐구영역 문제지

2022학년도 직업탐구영역 문제지

2022학년도 제2외국어영역 문제지

2022년 11월 17일에 시행된 2023학년도 대학수학능력시험 문제와 답안지

아직 중고등학생 자녀를 두신 부모님들께서는 수능 방향, 내신 등 고민들이 많으실 것이라 예상됩니다. 항상 과거를 돌이켜보면 길이보인다는데, 기출문제를 풀면서 방향을 잡고 실력이 쑥쑥 늘어나길 기원합니다.

2023학년도 국어, 수학영어 등급별 컷점수

2023학년도 사회, 과학 등급별 컷점수

2023학년도 직업탐구 등급별 컷점수

1교시 국어, 2교시 수학, 3교시 영어, 4교시 한국사 합본

4교시 사회탐구영역(생활과 윤리, 윤리와 사상, 한국지리, 세계지리...) zip 파일

4교시 과학탐구영역(물리, 화학, 생명과학, 지구과학) zip 파일

4교시 직업탐구영역(농업, 공업, 상업, 수산해운..) zip 파일

5교시 제2외국어영역(독일어, 프랑스어, 스페인어..) zip 파일

선행하고 있는 중고등학생분들, 이제 수능 앞두고 있는 고3학생분들 모두 힘내시기 바랍니다. 

뒤에서 노심초사 애쓰시는 부모님, 화이팅입니다.

아파트를 구매할 때 디딤돌, 특례보금자리론, 집단대출 비교

내돈 100%로 아파트를 구매할 수 있는 사람이 얼마나 있을까?
아파트를 살때, 위 3가지 상품들을 비교하여 자신에게 유리한 것을 골라야 합니다. 사실상 대부분 은행의 금리는 시중금리에 따라 다르지만 다들 0.04%이내로 비슷합니다. 기존 집을 3년 이내 파는 것이 부담되는 유주택자인 경우 집단대출로 진행해야 합니다.
대출 자격을 제외하고, 대출금리, 대출한도에 대해 헷갈린 경우 대출상담사를 통해 동시에 진행하는 경우도 많습니다. 제출서류도 비슷하고 신청하고 마지막에 취소해도 되는 것이라 집단 & 특례 2개를 동시에 신청하시는 분들도 있습니다. 
대부분 사람들은 아파트의 감정평가에 따른 대출한도와 자격기준(개인의 소득과 부채에 따른 DSR)을 보고 판단합니다. 특례보금자리론의 경우 보금자리론보다 완화된 대출규제가 적용되지만, 4%대의 고정 금리이기 때문에 시중금리가 떨어지고 있는 지금은 은행 집단 대출이 오히려 더 유리합니다. 물론 본인이 신혼가구, 저소득청년, 사회적배려층, 미분양주택 등 대상에 따라 우대금리가 적용되면 연 3.25~3.55%까지 금리가 낮아질 수 있어서 본인의 요건(금리, 아파트 가격에 따른 한도)를 정확히 파악해고 비교해야 합니다.  
집댄대출은 소득제한은 없다고 하지만, DSR 적용을 받는 경우가 있어서 결국 소득이 낮거나 대출이 많으면 소득제한이 있으니, 반드시 상담을 받으시기 바랍니다. 

최근에는 금리인하가 시작되어 은행 집단 대출이 3.9%대까지 내려와서 집단대출이 특례보다는 유리합니다.

 대출 비교하면서 알고 계셔야 할 정보가 있습니다.

● 방공제 : 집을 담보로 대출을 받은 집 주인이 방을 세 놓은 상태에서 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갈 경우 세입자에게 지급할 보증금을 미리 떼어 놓는다는 개념. 집값 하락폭을 대비하여 대출 리스크 관리차원에서 손실 방지를 위해 공제하는 것. 만약 주담대를 받을 때 SGI서울보증, 주택금융공사 등에서 취급하는 모기지신용보험(MCI)이나 모기지신용보증(MCG)에 가입하면 대출한도를 늘릴 수 있습니다. 
MCI는 대출신청자가 가입하는게 아니라, 대출해주는 금융회사가 가입하는 상품이라 수수료를 금융회사에서 지불하기 때문에 금융회사에서 먼저 제안하지 않을 수 있으니 먼저 물어보시기 바랍니다. 그리고 MCI를 취급하지 않거나 정부의 대출규제로 제한하는 은행도 있다고 하니, "주거래 은행"에 너무 메달리지 마시고, 인터넷은행, 외국계은행(SC제일), 지방은행, 시중은행으로 구분해서 1~2개 은행앱을 통해 최저금리, 중도상환수수료가 적은 은행을 찾으시기 바랍니다. 

● 체증식 : 대출상환하는 방식(= 매달 나갈 이자+원금 계산방식) 중에서 원리금 균등분할 상환이나 원금 균등분할 상환에 대해서는 익히 알고 계실겁니다. 최근 체증식 상환으로 신청하시는 분들이 많은데, 대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계(월리금)가 증가하는 상환 방식입니다. 초기에는 원금보다 주로 이자를 갚으면서 서서히 원금을 갚는 방식으로 매월 상환하는 원리금이 상승합니다. 총 이자는 상환 방식 중에서 가장 높으나 초기에 상환하는 금액이 적어 초기 부담이 적습니다. (이사 이후 인테리어 등으로 목돈 지출 부담 완화, 단기간내 매도할 계획인 경우 투자비용 절감 목적)
또한, DSR 등 대출한도를 늘리기 위해 대출기간이 30~40년으로 설정하는데, 돈의 가치는 시간이 지날 수록 떨어지고, 나의 연봉은 갈수록 높아져서 원금을 늦게 갚는 걸 선호하는 분들이 많습니다. 

대출 실행이후 3년이 되면 반드시 금리 확인

집단대출인 경우, 시중금리에 따라 대출이자율이 변동될 수 있습니다. 만약 조달금리가 낮아져서 금리인하가 되었다면, 3년부터 중도상환수수료가 없으니 여러은행에 금리를 조사해 갈아탈 필요가 있는지 생각해보세요. 작년 하반기부터 금리인상으로 그 때 대출을 실행하신 분들은 3년이 경과하기 전일지라도 시중금리가 많이 떨어지면 대환하시길 바랍니다.

직접 하거나 대행업체에 맡기는 사전 점검

사전 점검 관련해서 유투브를 2~3개 보면 대충 '아~~ 이런 거구나!' 하는 생각에 자신감이 듭니다. 인터넷에 체크리스트들도 널려 있어서 개인이 못할 것은 없습니다. 입주를 앞두고, 직접 아파트에 들어가 전망을 확인할 수 있는 유일한 기회라 직접하시거나 업체를 대동해서 진행할 것을 추천합니다. 면적마다 비용이 다르지만, 업체에 맡길 경우  20~40만원인 것 같습니다. 
● (대출상담) 사전점검날은 보통 대출상담사분들이 부스를 운영하고 있어서 집단대출 / 특례 / 보금 자리론 등에 대해 본인의 자격유무, 대출한도, 대출 시기 등을 편하게 물어볼 수 있습니다. 대부분의 은행들이 대동소이하니 좋은 선물 주는데 가서 설명을 듣는 것이 좋을 것 같습니다. 
● (아파트 입장) 입장은 시행사에서 배치한 매니저분과 동행해서 매니저분이 도어락 비밀번호 입력후 입장합니다.(비밀번호 공유 안함) 요즘엔 건설사 앱을 통해서 사진을 찍어 하자  보수 신청을 하는데, 설명을 구체적으로 작성하지 않으면, "정상"으로 처리하는 경우도 있으니 상세한 설명이 필요해 보입니다. 그리고 매니저 분이 주시는 20~40개 가량의 스티커로 표시하면 됩니다. 만약 중간에 식사해야할 경우 다른 인터넷사이트에는 문을 열어두라고 하시는데, 그냥 닫고 나오셔도 됩니다. 다시 매니저분과 동행하면 문을 열어주십니다. 
● (점검표 체크) 점검표를 가지고, 수평이 맞는지? 틈이 크게 벌어진게 없는지? 문틀은 튼튼한지? 등을 살핍니다. 만약 지적할 사항이 적다면 다행입니다. 인터넷에 나도는 담배꽁초, 배설물은 요즘에는 없겠으나, 쓰레기는 간혹 한두집 있는 것 같습니다. 특히 쓰레기는 부엌하부장에 숨겨두지 드러내지는 않더라구요.. 문의 경첩에 나사가 빠지는 등 당연한게 당연하지 않을 수 있으니, 콘센트, 전기, 수평, 욕실 타일 수평 맞춤 등을 가족과 함께 꼼꼼히 보실 필요가 있습니다. 

● (부동산 중개인 출사) 아파트를 내놓은 경우(매매, 전세 등), 부동산에서 손님이 집을 보고 싶다고 연락이 옵니다. 계속 옵니다. 들어온 손님이 전문 DSR 카메라를 들고 사진을 엄청 찍고 가십니다. 몇분 그런 분들을 보다보니, '아~, 그냥 내집을 통해 사진을 찍는 구나.' 사실 24평 A타입, 32평 B타입. 등 유형이 정해져있다보니 유형별로 사진을 찍으면 되는 거라, 문을 잘 열어주시는 집주인을 만나면 여기저기 부동산에서 연락을 취해 방문을 하였습니다. 물론 저는 매매를 할 계획이라 많이 홍보되면 좋지라는 생각에 열심히 문을 열어드렸습니다. 
● (모든 부동산, 가전 업체분들께 내 연락처 공유) 마지막에 점검 이후 나갈때, 방문 선물을 모아서 한꺼번에 전달 받으면서 제 정보를 모든 부동산에 공유하는 것을 동의하게 합니다. 차량이 나갈때 정신없이 동의를 받는 거죠. 그래서 그 다음날부터 부동산에서 연락이 엄청 옵니다. 매매, 임대를 하실 분들 입장에서는 연락이 먼저 오기 때문에 시세 문의나 다른 것들도 물어보시면 좋을 것 같습니다. 

● (예비입주자 중 전문가) 물끊기홈 시공 등 일반인이 알기 어려운 정보를 아는 예비 입주민분들이 계십니다. 해당 이슈에 대해 시공사가 조치하도록 입예회에 정보를 제공해 줘야 합니다. 

대행업체에 맡기는 이유 

확실히 전문가가 다르긴 합니다. 분양 아파트를 여러번 사전점검 하신 분들은 모르겠지만 일반인이 봤을 때 놓치는 것들을 잘 봐주십니다. 그리고 단열체크, 수평 확인 등도 전문 장비들을 가져와서 보기 때문에 비용이 부담되지 않는 다면 이용하시는 것을 추천합니다. 물론, 단열문제가 모든 세대의 이슈라면 입예회에서 대응하도록 요구하셔야 합니다. 
준공 완료 전에는 출입이 불가능하지만, 사전점검이라는 2~3일 동안만 입장을 허용하는데 바쁘시면 본인이 매니저와 문만 열어주고 가족 친구분들이 점검하시거나, 전문 업체에 맡겨서 하자보수 신청을 하셔야 입주전에 보수가 완료될 것 같습니다. 물론, 일부는 입주 이후에 2~3년에 걸쳐서 보수하는 경우도 있는데 만약에 세를 놓을 경우 전세, 월세로 들어오신 분들이 하자보수를 위해 집을 열어주거나, 공사를 하는 것에 대해 꺼려하여 진행이 어려울 수 있으니, 임대를 주실 계획이라면 반드시 사전 점검을 하시길 바랍니다. 

전체적 소감

단톡방에 곡소리 나는 입주자도 일부 있을 수 있습니다. 150개 넘게 하자신청하시는 분들도 계십니다. 정말 하자가 보이지 않는다면 잘 당첨되신 겁니다. 대출상담도, 행사 선물도 좋았지만, 제일 좋았던 것은 아파트 거실에서 보는 전경을 집적 볼 수 있다는 것입니다. 사진과 다릅니다. 사진이 아닌 직접 보는 전경을 정말 만족스러웠습니다. 입주가 기다려졌습니다. 물론, 하자가 많으신 분들은 그때부터 하자보수 진행경과를 모니터링하고 계십니다. 가구들이 들어가는 순간 하자건에 따라 집을 비우거나 물건을 빼야 하는 등 어려움이 있기에 반드시 중요하자는 입주전에 조치될 수 있도록 노력하셔야 합니다.
* 입주기간(보통 2~3달) 동안에 입주를  합니다. 아파트마다 중도금, 잔금에 대한 이자 발생 조건이 다르지만, 중요한 것은 입주기간내, 입주전에 마무리될 수 있도록 하는 것입니다. 

아파트마다 구조가 다르므로, 여러개를 취합해서 만드시면 됩니다. 다들 대동소이합니다. 

미국의 금리인하로 가격이 떨어진 리츠를 지금 투자해야 배당률이 8%대 수익

● 리츠(Real Estate Investment Trust)란? 

리츠란 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 즉, 자본금 + 대출(자기자본의 2배이내)로 부동산을 구매하여 발생하는 수익(월세, 임대료)를 배당하는 회사입니다. SK, 롯데, 삼성 등 대그룹에서도 본사 빌딩 등을 리츠로 운영하기도 합니다.

(투자금액) 소액으로도 투자가 가능하며,

(세금) 양도세, 보유세 등 직접 부동산 투자보다는 세금부담이 적습니다.

(투자 전문성) 3년 이상 숙련된 전문가(최소5인)에 의한 자산 운용

(유동성) 주식매매이기에 현금화가 쉽습니다. 

● 투자방법 

주식거래와 동일합니다. 주식거래 사이트(앱)에서 업종을 "부동산"이라고 선택하시면 리츠종목을 확인하실 수 있습니다. 투자금의 활용도를 높이려면 퇴직연금(증권회사 IRP계좌만 리츠 구매 가능) 에 납입 이후, IRP계좌에서 리츠 상품을 투자하는 것을 추천합니다. 연금납입을 통한 절세(90만원)를 볼 수 있기 때문입니다.

배당수익은 15.4%(지방세 포함)의 세금을 내는데, 이자수익과 합쳐서 연간 2천만원을 초과하면 금융소득과세 대상자가 되어 건강보험료 등의 납부 부담이 늘어날 수 있으니 투자금이 많을 경우 반드시 증권사 직원과 상담해서 일부 시세차익 등을 통한 매도를 고려하시기 바랍니다. 

올해(23.12.31)까지 5천만원 이하로 리츠에 3년 이상 투자하면 배당소득의 세율이 9.9%(지방세 포함)으로 내려간다고 합니다. 다만 증권사에 신청해야 하므로, 상담 받을 때 같이 한도 및 요건을 확인하시기 바랍니다. 

● 투자시점 = 지금 

거의 모든 리츠상품들이 작년 미국의 금리인상에 따라 한국의 금리인상으로 매력이 떨어져 가격이 떨어졌다. 리츠는 본인자본 외에 대출(자기자본 2배이내)을 일으켜 부동산 구매 또는 부동산 증권에 투자하는데, 대출이율이 높아진다는 것은 수입(월세) - 운영비(대출이자) 의 수익이 줄어 배당금이 줄어들기 때문입니다. 작년에 예적금 금리가 5~6%까지 올라가면서 기존의 리츠의 배당률 5~6%와 차이가 없기에 더 안정적인 투자처를 찾아서 빠져나간 것입니다. 

하지만, 대부분 물류센터, 중심지(명동, 을지로, 강남, 분당 등)의 오피스 빌딩으로 운영하고 있어서 공실률이 0~5% 미만이라 수입(월세)는 변동이 없습니다. 그럼 아래의 공식을 가지고 분석해 보겠습니다.

1. 고정 수입(임대료) / 주식수 = 배당금 160원/주당
2. 월세(고정 수입)는 더 많이 벌기도, 더 적게 벌기도 어려움
3. 주식수는 고정이기에 1번식의 배당금은 항상 동일
4. 6,000원 매입한 주식의 배당금 = 4,500원에 매입한 주식의 배당금
5. 저렴하게 사야 배당률이 높음(주가 회복시 배당금이 동일하여 배당률은 낮아짐)

운영비(대출이자)는 기존 대출의 만기가 도래한 시점의 금리가 중요한데, 아직 만기가 24년, 25년인 건물들은 운영비의 변동이 없습니다. 따라서 만약 지금 주가가 30~50% 떨어졌다가 약간 반등하였기에 작년 5월 대비 20~30% 낮은 수준의 리츠들이 많습니다. 그래서 지금 투자해야 배당률이 작년보다 30~40% 높을 수 있는 것입니다. 

물론 언론에서 하반기 미국 금융위기설이 나오는데, 국내에 어떻게 영향을 미칠지 모르니 안정적인 투자를 고민하신다면, 기존의 연금저축을 IRP로 옮겨서 1/3 정도 적절히 분산 투자하시는 것도 좋을 것 같습니다. 리츠마다 투자 분야가 다르니 고르게 투자하는 것도 고민하시구요. 

● 집중분야 = 물류센터? 거점 오피스 빌딩?  주유소?

미래에셋글로벌리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 마스턴프리미어리츠, 이지스밸류리츠는 대표적인 물류센터를 운영하고 있습니다. 코로나19이후 이커머스의 시장이 예전만치 않다고 하여 공실도 많다는 기사가 있지만, 쿠팡, Fedex, Amazon 을 유치하여 안정적으로 운영하고 있습니다. 

코람코더원리츠(여의도 하나증권 빌딩), 신한알파리츠(분당, 용산, 중구, 강남 등), 삼성FN리츠(대치동, 중구) 등은 대표적으로 중심지에 빌딩을 운영 중인데, 공실이 거의 없다고 보시면 됩니다. 오히려 중심지에 쏠림현상으로 시세차익이나 임대료 인상이 물류센터보다는 가능성이 높아 보입니다.

요즘 전기차 충전소 관련해서 주유소에 투자하려는 분들이 계신 것 같습니다. 코람코에너지리츠(전국 168개 주유소, 물류센터2개), SK리츠(SK주유소 116개, 빌딩(SK그룹 입주)) 에 관심을 가지시면 될 것 같습니다. 

KB스타리츠(빌기에타워, 영국 삼성HQ), 이지스레지던스리츠(미국임대주택 진출), 제이알글로벌리츠는 해외 부동산에 투자하고 있습니다. 

● 리츠 종류

● 고려사항 ? 위험

대출로 부동산을 투자했기에 대출 만기 도래시 고금리에 맞물린다면, 배당금이 낮아질 것입니다. 또한, 서울 도심지 제외한 지방의 빌딩, 물류센터는 인구감소와 더불어 낮아질 우려도 있으니 자주는 아니지만, 2~3년에 한번씩 리츠내에서 투자 비율을 조정하는 것도 필요합니다. 대구의 건물을 소유하고 있는 리츠는 공실률이 높아 배당률은 높지만 주가가 너무 하락하여 결국 손해를 입은 투자자들이 많을 것으로 예상됩니다. 그래서 투자시에는 향후 5년 이내도 안정적으로 수익(임대료)이 나올 것으로 예상되는 곳으로 투자하시는 것을 좋을 것 같습니다. 

그리고 세금이 절약하신다면, 증권사 직원에게 세금혜택 관련한 문의를 반드시 하시고, 배당금+이자수익이 2천만원이 넘지 않도록 주의하시기 바랍니다.  

퇴직연금을 가입해야 하는 이유

30, 40대에서 퇴직연금(IRP)에 가입을 꺼려 하는 이유는 입금 이후 중도해지(인출)이 어렵기 때문입니다. 해지하기에는 세제혜택 받은 것에 대해 16.5% 기타 소득세가 부과됩니다. 그래서 돈이 필요할 경우 중도인출을 알아봐야 하는데,
중도인출 가능한 사유는 다음과 같습니다.

• 본인 또는 부양가족이 질병 등으로 6개월 이상 요양
• 개인회생절차가 개시되거나 파산선고를 받은 경우
• 천재지변을 당한 경우
• 무주택자가 본인 명의의 주택을 구입하거나 임차보증금을 내야 하는 경우
• 코로나19 감염을 비롯한 사회적 재난을 당할 경우

하지만 본인이 다음에 해당된다면 퇴직연금(IRP)에 가입할 것을 적극 추천합니다.

• 퇴직까지 20년이내 정도 남은 사람
• 소득이 어느정도 높은 사람(소비대비)
• 꾸준히 예적금이나 주식에 투자하는 사람

40대가 되면 15년 이후에 있을 퇴직고민을 하게 됩니다. 15년 이후면 해당 돈을 사용할 수 있기에 묶인 돈이라는 생각보다는 미래 은퇴를 위한 종잣돈 모으기라고 생각됩니다. 게다가 매년 700만원 납입 기준으로 대략 90-만원의 세금을 절약할 수 있어, 610만원으로 700만원 납입 효과를 본다고 생각하면 됩니다. 13.2%의 세금 공제는 요즘 예금리가 아무리 높아도 4~5%인 것에 대비 아주 높은 이유입니다. 주식투자를 했더라도 안정적으로(100%) 13% 이익내는 것은 쉽지 않습니다. 

모든 여윳자금을 퇴직연금(IRP)에 넣은라는 것이 아니라, 현재 본인의 재무 포트폴리오에 퇴직연금 계좌가 없다면, 안정적 수익과 미래 종잣돈을 위해 퇴직연금을 추가할 필요가 있습니다. 특히, 퇴직연금을 안정적인 수익과 예적금보다 높은 리츠와 함께 한다면, 안정적으로 고수익을 맛볼 수 있습니다. 

특히, 30~40대에서 15년~20년간 투자한다면, 배당금을 재투자하여 복리의 효과를 누리실 수도 있습니다.

지금 당장 리츠를 투자해야 하는 이유

우선 리츠에 대한 자세한 분석은 다음에 상세히 투자종목과 함께 하겠습니다. 
리츠는 기본적으로 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자.운영하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사 입니다. 리츠회사는 자본금 가지고, 대출을 일으켜 건물을 매입하여 월세를 받아 대출을 갚으면서 남은 이익을 배당하는 구조입니다. 

법상 보장하는 배당금

법상으로 수익(월세=임대수익)의 90%를 주주들에게 배당하도록 법상 되어 있어, 다른 주식들보다 배당수익이 높을 수 밖에 없습니다. 국내 상장된 리츠는 23개이며 평균 배당 수익률은 6.2% 됩니다. 보통 2번에 걸쳐 배당하기에 1번에 3%정도를 배당하고 있습니다. 수익의 차이는 공실이 발생할 경우이지만, 대부분 빌딩(서울, 경기)이거나 물류 창고이기에 임차인의 변동이 없어 수익은 고정적입니다. SK리츠, 롯데리츠 등은 해당 기업의 계역사가 입주하고 있어서 향후 변동이 거의 없다고 보면, 수익은 건물을 추가 매입/매각 외엔 큰 영향을 미치지 않습니다. 

안정적인 수익 구조

국내 리츠는 보통 빌딩(오피스), 물류창고, 호텔, 기타(주차건물, 마트, 상가)를 위주로 투자하고 있어서 국내 주택 시장 가격이 떨어졌다고 해서 같이 움직이지 않습니다. 리츠의 투자 위치는 중요한데 대부분은 서울시내 또는 경기(분당, 과천 등) 위주의 주요거리의 빌딩이라 공실이 5%미만 이거나 100% 임대 된 곳들이 많습니다. 물류 창고 역시 쿠팡 등에 장기 임대하는 것이라 안정적인 수익을 내고 있습니다. 드물게 시세차익을 노리고 건물을 매각할 경우 차익금(90%)이 배당으로 들어오기 때문에 주가가 급등하기도 합니다. 

지금 투자해야 하는 이유 : 고금리 직후

수익(월세=임대료)가 고정된 리츠는 주가가 10,000원에 대해 80원 배당금이 나오면, 주가가 5,000원이 되더라도 80원의 배당금이 나옵니다. 즉, 주가가 떨어지면 배당 수익률이 2배가 되는 것입니다.  22년 하반기부터 미국의 금리인상에 맞춰 국내 금리가 올라가면서, 대출이자 부담에 따라 배당수익률이 떨어져 작년부터 가격이 많이 하락하였습니다. 지금 대부분의 리츠 가격이 작년 고점대비 30%이하로 떨어졌기에 지금 투자한다면, 안정적으로 7~8%의 수익을 볼 수 있습니다. 

물론, 리츠가 계약한 대출의 만기연장 시점이 고금리 시점이라면 수익률이 잠시 낮아질 수 있겠으나, 고금리 시점의 리츠 주가가 높다면 시세차익을 노릴 수도 있기에 최근 금리 인하 추세로 돌아선 지금이 저점이라고 봅니다. 하반기에 또다른 금융위기가 오는 것으로 생각된다면, 한번에 투자하기 보다는 1/N으로 일부만 우선 투자하거나, 지금 가지고 있는 연금계좌를 증권사 IRP로 옮겨 이미 납입한 금액의 1/3정도(?)를 몇개의 리츠에 분산 투자하는 것은 어떨까요? 

부동산투자회사법
제28조(배당) ① 부동산투자회사는 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 「상법」 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.