미래를 꿈꾸고 성공을 희망하며

아파트를 구매할 때 디딤돌, 특례보금자리론, 집단대출 비교

내돈 100%로 아파트를 구매할 수 있는 사람이 얼마나 있을까?
아파트를 살때, 위 3가지 상품들을 비교하여 자신에게 유리한 것을 골라야 합니다. 사실상 대부분 은행의 금리는 시중금리에 따라 다르지만 다들 0.04%이내로 비슷합니다. 기존 집을 3년 이내 파는 것이 부담되는 유주택자인 경우 집단대출로 진행해야 합니다.
대출 자격을 제외하고, 대출금리, 대출한도에 대해 헷갈린 경우 대출상담사를 통해 동시에 진행하는 경우도 많습니다. 제출서류도 비슷하고 신청하고 마지막에 취소해도 되는 것이라 집단 & 특례 2개를 동시에 신청하시는 분들도 있습니다. 
대부분 사람들은 아파트의 감정평가에 따른 대출한도와 자격기준(개인의 소득과 부채에 따른 DSR)을 보고 판단합니다. 특례보금자리론의 경우 보금자리론보다 완화된 대출규제가 적용되지만, 4%대의 고정 금리이기 때문에 시중금리가 떨어지고 있는 지금은 은행 집단 대출이 오히려 더 유리합니다. 물론 본인이 신혼가구, 저소득청년, 사회적배려층, 미분양주택 등 대상에 따라 우대금리가 적용되면 연 3.25~3.55%까지 금리가 낮아질 수 있어서 본인의 요건(금리, 아파트 가격에 따른 한도)를 정확히 파악해고 비교해야 합니다.  
집댄대출은 소득제한은 없다고 하지만, DSR 적용을 받는 경우가 있어서 결국 소득이 낮거나 대출이 많으면 소득제한이 있으니, 반드시 상담을 받으시기 바랍니다. 

최근에는 금리인하가 시작되어 은행 집단 대출이 3.9%대까지 내려와서 집단대출이 특례보다는 유리합니다.

 대출 비교하면서 알고 계셔야 할 정보가 있습니다.

● 방공제 : 집을 담보로 대출을 받은 집 주인이 방을 세 놓은 상태에서 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갈 경우 세입자에게 지급할 보증금을 미리 떼어 놓는다는 개념. 집값 하락폭을 대비하여 대출 리스크 관리차원에서 손실 방지를 위해 공제하는 것. 만약 주담대를 받을 때 SGI서울보증, 주택금융공사 등에서 취급하는 모기지신용보험(MCI)이나 모기지신용보증(MCG)에 가입하면 대출한도를 늘릴 수 있습니다. 
MCI는 대출신청자가 가입하는게 아니라, 대출해주는 금융회사가 가입하는 상품이라 수수료를 금융회사에서 지불하기 때문에 금융회사에서 먼저 제안하지 않을 수 있으니 먼저 물어보시기 바랍니다. 그리고 MCI를 취급하지 않거나 정부의 대출규제로 제한하는 은행도 있다고 하니, "주거래 은행"에 너무 메달리지 마시고, 인터넷은행, 외국계은행(SC제일), 지방은행, 시중은행으로 구분해서 1~2개 은행앱을 통해 최저금리, 중도상환수수료가 적은 은행을 찾으시기 바랍니다. 

● 체증식 : 대출상환하는 방식(= 매달 나갈 이자+원금 계산방식) 중에서 원리금 균등분할 상환이나 원금 균등분할 상환에 대해서는 익히 알고 계실겁니다. 최근 체증식 상환으로 신청하시는 분들이 많은데, 대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계(월리금)가 증가하는 상환 방식입니다. 초기에는 원금보다 주로 이자를 갚으면서 서서히 원금을 갚는 방식으로 매월 상환하는 원리금이 상승합니다. 총 이자는 상환 방식 중에서 가장 높으나 초기에 상환하는 금액이 적어 초기 부담이 적습니다. (이사 이후 인테리어 등으로 목돈 지출 부담 완화, 단기간내 매도할 계획인 경우 투자비용 절감 목적)
또한, DSR 등 대출한도를 늘리기 위해 대출기간이 30~40년으로 설정하는데, 돈의 가치는 시간이 지날 수록 떨어지고, 나의 연봉은 갈수록 높아져서 원금을 늦게 갚는 걸 선호하는 분들이 많습니다. 

대출 실행이후 3년이 되면 반드시 금리 확인

집단대출인 경우, 시중금리에 따라 대출이자율이 변동될 수 있습니다. 만약 조달금리가 낮아져서 금리인하가 되었다면, 3년부터 중도상환수수료가 없으니 여러은행에 금리를 조사해 갈아탈 필요가 있는지 생각해보세요. 작년 하반기부터 금리인상으로 그 때 대출을 실행하신 분들은 3년이 경과하기 전일지라도 시중금리가 많이 떨어지면 대환하시길 바랍니다.

직접 하거나 대행업체에 맡기는 사전 점검

사전 점검 관련해서 유투브를 2~3개 보면 대충 '아~~ 이런 거구나!' 하는 생각에 자신감이 듭니다. 인터넷에 체크리스트들도 널려 있어서 개인이 못할 것은 없습니다. 입주를 앞두고, 직접 아파트에 들어가 전망을 확인할 수 있는 유일한 기회라 직접하시거나 업체를 대동해서 진행할 것을 추천합니다. 면적마다 비용이 다르지만, 업체에 맡길 경우  20~40만원인 것 같습니다. 
● (대출상담) 사전점검날은 보통 대출상담사분들이 부스를 운영하고 있어서 집단대출 / 특례 / 보금 자리론 등에 대해 본인의 자격유무, 대출한도, 대출 시기 등을 편하게 물어볼 수 있습니다. 대부분의 은행들이 대동소이하니 좋은 선물 주는데 가서 설명을 듣는 것이 좋을 것 같습니다. 
● (아파트 입장) 입장은 시행사에서 배치한 매니저분과 동행해서 매니저분이 도어락 비밀번호 입력후 입장합니다.(비밀번호 공유 안함) 요즘엔 건설사 앱을 통해서 사진을 찍어 하자  보수 신청을 하는데, 설명을 구체적으로 작성하지 않으면, "정상"으로 처리하는 경우도 있으니 상세한 설명이 필요해 보입니다. 그리고 매니저 분이 주시는 20~40개 가량의 스티커로 표시하면 됩니다. 만약 중간에 식사해야할 경우 다른 인터넷사이트에는 문을 열어두라고 하시는데, 그냥 닫고 나오셔도 됩니다. 다시 매니저분과 동행하면 문을 열어주십니다. 
● (점검표 체크) 점검표를 가지고, 수평이 맞는지? 틈이 크게 벌어진게 없는지? 문틀은 튼튼한지? 등을 살핍니다. 만약 지적할 사항이 적다면 다행입니다. 인터넷에 나도는 담배꽁초, 배설물은 요즘에는 없겠으나, 쓰레기는 간혹 한두집 있는 것 같습니다. 특히 쓰레기는 부엌하부장에 숨겨두지 드러내지는 않더라구요.. 문의 경첩에 나사가 빠지는 등 당연한게 당연하지 않을 수 있으니, 콘센트, 전기, 수평, 욕실 타일 수평 맞춤 등을 가족과 함께 꼼꼼히 보실 필요가 있습니다. 

● (부동산 중개인 출사) 아파트를 내놓은 경우(매매, 전세 등), 부동산에서 손님이 집을 보고 싶다고 연락이 옵니다. 계속 옵니다. 들어온 손님이 전문 DSR 카메라를 들고 사진을 엄청 찍고 가십니다. 몇분 그런 분들을 보다보니, '아~, 그냥 내집을 통해 사진을 찍는 구나.' 사실 24평 A타입, 32평 B타입. 등 유형이 정해져있다보니 유형별로 사진을 찍으면 되는 거라, 문을 잘 열어주시는 집주인을 만나면 여기저기 부동산에서 연락을 취해 방문을 하였습니다. 물론 저는 매매를 할 계획이라 많이 홍보되면 좋지라는 생각에 열심히 문을 열어드렸습니다. 
● (모든 부동산, 가전 업체분들께 내 연락처 공유) 마지막에 점검 이후 나갈때, 방문 선물을 모아서 한꺼번에 전달 받으면서 제 정보를 모든 부동산에 공유하는 것을 동의하게 합니다. 차량이 나갈때 정신없이 동의를 받는 거죠. 그래서 그 다음날부터 부동산에서 연락이 엄청 옵니다. 매매, 임대를 하실 분들 입장에서는 연락이 먼저 오기 때문에 시세 문의나 다른 것들도 물어보시면 좋을 것 같습니다. 

● (예비입주자 중 전문가) 물끊기홈 시공 등 일반인이 알기 어려운 정보를 아는 예비 입주민분들이 계십니다. 해당 이슈에 대해 시공사가 조치하도록 입예회에 정보를 제공해 줘야 합니다. 

대행업체에 맡기는 이유 

확실히 전문가가 다르긴 합니다. 분양 아파트를 여러번 사전점검 하신 분들은 모르겠지만 일반인이 봤을 때 놓치는 것들을 잘 봐주십니다. 그리고 단열체크, 수평 확인 등도 전문 장비들을 가져와서 보기 때문에 비용이 부담되지 않는 다면 이용하시는 것을 추천합니다. 물론, 단열문제가 모든 세대의 이슈라면 입예회에서 대응하도록 요구하셔야 합니다. 
준공 완료 전에는 출입이 불가능하지만, 사전점검이라는 2~3일 동안만 입장을 허용하는데 바쁘시면 본인이 매니저와 문만 열어주고 가족 친구분들이 점검하시거나, 전문 업체에 맡겨서 하자보수 신청을 하셔야 입주전에 보수가 완료될 것 같습니다. 물론, 일부는 입주 이후에 2~3년에 걸쳐서 보수하는 경우도 있는데 만약에 세를 놓을 경우 전세, 월세로 들어오신 분들이 하자보수를 위해 집을 열어주거나, 공사를 하는 것에 대해 꺼려하여 진행이 어려울 수 있으니, 임대를 주실 계획이라면 반드시 사전 점검을 하시길 바랍니다. 

전체적 소감

단톡방에 곡소리 나는 입주자도 일부 있을 수 있습니다. 150개 넘게 하자신청하시는 분들도 계십니다. 정말 하자가 보이지 않는다면 잘 당첨되신 겁니다. 대출상담도, 행사 선물도 좋았지만, 제일 좋았던 것은 아파트 거실에서 보는 전경을 집적 볼 수 있다는 것입니다. 사진과 다릅니다. 사진이 아닌 직접 보는 전경을 정말 만족스러웠습니다. 입주가 기다려졌습니다. 물론, 하자가 많으신 분들은 그때부터 하자보수 진행경과를 모니터링하고 계십니다. 가구들이 들어가는 순간 하자건에 따라 집을 비우거나 물건을 빼야 하는 등 어려움이 있기에 반드시 중요하자는 입주전에 조치될 수 있도록 노력하셔야 합니다.
* 입주기간(보통 2~3달) 동안에 입주를  합니다. 아파트마다 중도금, 잔금에 대한 이자 발생 조건이 다르지만, 중요한 것은 입주기간내, 입주전에 마무리될 수 있도록 하는 것입니다. 

아파트마다 구조가 다르므로, 여러개를 취합해서 만드시면 됩니다. 다들 대동소이합니다. 

미국의 금리인하로 가격이 떨어진 리츠를 지금 투자해야 배당률이 8%대 수익

● 리츠(Real Estate Investment Trust)란? 

리츠란 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 즉, 자본금 + 대출(자기자본의 2배이내)로 부동산을 구매하여 발생하는 수익(월세, 임대료)를 배당하는 회사입니다. SK, 롯데, 삼성 등 대그룹에서도 본사 빌딩 등을 리츠로 운영하기도 합니다.

(투자금액) 소액으로도 투자가 가능하며,

(세금) 양도세, 보유세 등 직접 부동산 투자보다는 세금부담이 적습니다.

(투자 전문성) 3년 이상 숙련된 전문가(최소5인)에 의한 자산 운용

(유동성) 주식매매이기에 현금화가 쉽습니다. 

● 투자방법 

주식거래와 동일합니다. 주식거래 사이트(앱)에서 업종을 "부동산"이라고 선택하시면 리츠종목을 확인하실 수 있습니다. 투자금의 활용도를 높이려면 퇴직연금(증권회사 IRP계좌만 리츠 구매 가능) 에 납입 이후, IRP계좌에서 리츠 상품을 투자하는 것을 추천합니다. 연금납입을 통한 절세(90만원)를 볼 수 있기 때문입니다.

배당수익은 15.4%(지방세 포함)의 세금을 내는데, 이자수익과 합쳐서 연간 2천만원을 초과하면 금융소득과세 대상자가 되어 건강보험료 등의 납부 부담이 늘어날 수 있으니 투자금이 많을 경우 반드시 증권사 직원과 상담해서 일부 시세차익 등을 통한 매도를 고려하시기 바랍니다. 

올해(23.12.31)까지 5천만원 이하로 리츠에 3년 이상 투자하면 배당소득의 세율이 9.9%(지방세 포함)으로 내려간다고 합니다. 다만 증권사에 신청해야 하므로, 상담 받을 때 같이 한도 및 요건을 확인하시기 바랍니다. 

● 투자시점 = 지금 

거의 모든 리츠상품들이 작년 미국의 금리인상에 따라 한국의 금리인상으로 매력이 떨어져 가격이 떨어졌다. 리츠는 본인자본 외에 대출(자기자본 2배이내)을 일으켜 부동산 구매 또는 부동산 증권에 투자하는데, 대출이율이 높아진다는 것은 수입(월세) - 운영비(대출이자) 의 수익이 줄어 배당금이 줄어들기 때문입니다. 작년에 예적금 금리가 5~6%까지 올라가면서 기존의 리츠의 배당률 5~6%와 차이가 없기에 더 안정적인 투자처를 찾아서 빠져나간 것입니다. 

하지만, 대부분 물류센터, 중심지(명동, 을지로, 강남, 분당 등)의 오피스 빌딩으로 운영하고 있어서 공실률이 0~5% 미만이라 수입(월세)는 변동이 없습니다. 그럼 아래의 공식을 가지고 분석해 보겠습니다.

1. 고정 수입(임대료) / 주식수 = 배당금 160원/주당
2. 월세(고정 수입)는 더 많이 벌기도, 더 적게 벌기도 어려움
3. 주식수는 고정이기에 1번식의 배당금은 항상 동일
4. 6,000원 매입한 주식의 배당금 = 4,500원에 매입한 주식의 배당금
5. 저렴하게 사야 배당률이 높음(주가 회복시 배당금이 동일하여 배당률은 낮아짐)

운영비(대출이자)는 기존 대출의 만기가 도래한 시점의 금리가 중요한데, 아직 만기가 24년, 25년인 건물들은 운영비의 변동이 없습니다. 따라서 만약 지금 주가가 30~50% 떨어졌다가 약간 반등하였기에 작년 5월 대비 20~30% 낮은 수준의 리츠들이 많습니다. 그래서 지금 투자해야 배당률이 작년보다 30~40% 높을 수 있는 것입니다. 

물론 언론에서 하반기 미국 금융위기설이 나오는데, 국내에 어떻게 영향을 미칠지 모르니 안정적인 투자를 고민하신다면, 기존의 연금저축을 IRP로 옮겨서 1/3 정도 적절히 분산 투자하시는 것도 좋을 것 같습니다. 리츠마다 투자 분야가 다르니 고르게 투자하는 것도 고민하시구요. 

● 집중분야 = 물류센터? 거점 오피스 빌딩?  주유소?

미래에셋글로벌리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 마스턴프리미어리츠, 이지스밸류리츠는 대표적인 물류센터를 운영하고 있습니다. 코로나19이후 이커머스의 시장이 예전만치 않다고 하여 공실도 많다는 기사가 있지만, 쿠팡, Fedex, Amazon 을 유치하여 안정적으로 운영하고 있습니다. 

코람코더원리츠(여의도 하나증권 빌딩), 신한알파리츠(분당, 용산, 중구, 강남 등), 삼성FN리츠(대치동, 중구) 등은 대표적으로 중심지에 빌딩을 운영 중인데, 공실이 거의 없다고 보시면 됩니다. 오히려 중심지에 쏠림현상으로 시세차익이나 임대료 인상이 물류센터보다는 가능성이 높아 보입니다.

요즘 전기차 충전소 관련해서 주유소에 투자하려는 분들이 계신 것 같습니다. 코람코에너지리츠(전국 168개 주유소, 물류센터2개), SK리츠(SK주유소 116개, 빌딩(SK그룹 입주)) 에 관심을 가지시면 될 것 같습니다. 

KB스타리츠(빌기에타워, 영국 삼성HQ), 이지스레지던스리츠(미국임대주택 진출), 제이알글로벌리츠는 해외 부동산에 투자하고 있습니다. 

● 리츠 종류

● 고려사항 ? 위험

대출로 부동산을 투자했기에 대출 만기 도래시 고금리에 맞물린다면, 배당금이 낮아질 것입니다. 또한, 서울 도심지 제외한 지방의 빌딩, 물류센터는 인구감소와 더불어 낮아질 우려도 있으니 자주는 아니지만, 2~3년에 한번씩 리츠내에서 투자 비율을 조정하는 것도 필요합니다. 대구의 건물을 소유하고 있는 리츠는 공실률이 높아 배당률은 높지만 주가가 너무 하락하여 결국 손해를 입은 투자자들이 많을 것으로 예상됩니다. 그래서 투자시에는 향후 5년 이내도 안정적으로 수익(임대료)이 나올 것으로 예상되는 곳으로 투자하시는 것을 좋을 것 같습니다. 

그리고 세금이 절약하신다면, 증권사 직원에게 세금혜택 관련한 문의를 반드시 하시고, 배당금+이자수익이 2천만원이 넘지 않도록 주의하시기 바랍니다.  

퇴직연금을 가입해야 하는 이유

30, 40대에서 퇴직연금(IRP)에 가입을 꺼려 하는 이유는 입금 이후 중도해지(인출)이 어렵기 때문입니다. 해지하기에는 세제혜택 받은 것에 대해 16.5% 기타 소득세가 부과됩니다. 그래서 돈이 필요할 경우 중도인출을 알아봐야 하는데,
중도인출 가능한 사유는 다음과 같습니다.

• 본인 또는 부양가족이 질병 등으로 6개월 이상 요양
• 개인회생절차가 개시되거나 파산선고를 받은 경우
• 천재지변을 당한 경우
• 무주택자가 본인 명의의 주택을 구입하거나 임차보증금을 내야 하는 경우
• 코로나19 감염을 비롯한 사회적 재난을 당할 경우

하지만 본인이 다음에 해당된다면 퇴직연금(IRP)에 가입할 것을 적극 추천합니다.

• 퇴직까지 20년이내 정도 남은 사람
• 소득이 어느정도 높은 사람(소비대비)
• 꾸준히 예적금이나 주식에 투자하는 사람

40대가 되면 15년 이후에 있을 퇴직고민을 하게 됩니다. 15년 이후면 해당 돈을 사용할 수 있기에 묶인 돈이라는 생각보다는 미래 은퇴를 위한 종잣돈 모으기라고 생각됩니다. 게다가 매년 700만원 납입 기준으로 대략 90-만원의 세금을 절약할 수 있어, 610만원으로 700만원 납입 효과를 본다고 생각하면 됩니다. 13.2%의 세금 공제는 요즘 예금리가 아무리 높아도 4~5%인 것에 대비 아주 높은 이유입니다. 주식투자를 했더라도 안정적으로(100%) 13% 이익내는 것은 쉽지 않습니다. 

모든 여윳자금을 퇴직연금(IRP)에 넣은라는 것이 아니라, 현재 본인의 재무 포트폴리오에 퇴직연금 계좌가 없다면, 안정적 수익과 미래 종잣돈을 위해 퇴직연금을 추가할 필요가 있습니다. 특히, 퇴직연금을 안정적인 수익과 예적금보다 높은 리츠와 함께 한다면, 안정적으로 고수익을 맛볼 수 있습니다. 

특히, 30~40대에서 15년~20년간 투자한다면, 배당금을 재투자하여 복리의 효과를 누리실 수도 있습니다.

지금 당장 리츠를 투자해야 하는 이유

우선 리츠에 대한 자세한 분석은 다음에 상세히 투자종목과 함께 하겠습니다. 
리츠는 기본적으로 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자.운영하여 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사 입니다. 리츠회사는 자본금 가지고, 대출을 일으켜 건물을 매입하여 월세를 받아 대출을 갚으면서 남은 이익을 배당하는 구조입니다. 

법상 보장하는 배당금

법상으로 수익(월세=임대수익)의 90%를 주주들에게 배당하도록 법상 되어 있어, 다른 주식들보다 배당수익이 높을 수 밖에 없습니다. 국내 상장된 리츠는 23개이며 평균 배당 수익률은 6.2% 됩니다. 보통 2번에 걸쳐 배당하기에 1번에 3%정도를 배당하고 있습니다. 수익의 차이는 공실이 발생할 경우이지만, 대부분 빌딩(서울, 경기)이거나 물류 창고이기에 임차인의 변동이 없어 수익은 고정적입니다. SK리츠, 롯데리츠 등은 해당 기업의 계역사가 입주하고 있어서 향후 변동이 거의 없다고 보면, 수익은 건물을 추가 매입/매각 외엔 큰 영향을 미치지 않습니다. 

안정적인 수익 구조

국내 리츠는 보통 빌딩(오피스), 물류창고, 호텔, 기타(주차건물, 마트, 상가)를 위주로 투자하고 있어서 국내 주택 시장 가격이 떨어졌다고 해서 같이 움직이지 않습니다. 리츠의 투자 위치는 중요한데 대부분은 서울시내 또는 경기(분당, 과천 등) 위주의 주요거리의 빌딩이라 공실이 5%미만 이거나 100% 임대 된 곳들이 많습니다. 물류 창고 역시 쿠팡 등에 장기 임대하는 것이라 안정적인 수익을 내고 있습니다. 드물게 시세차익을 노리고 건물을 매각할 경우 차익금(90%)이 배당으로 들어오기 때문에 주가가 급등하기도 합니다. 

지금 투자해야 하는 이유 : 고금리 직후

수익(월세=임대료)가 고정된 리츠는 주가가 10,000원에 대해 80원 배당금이 나오면, 주가가 5,000원이 되더라도 80원의 배당금이 나옵니다. 즉, 주가가 떨어지면 배당 수익률이 2배가 되는 것입니다.  22년 하반기부터 미국의 금리인상에 맞춰 국내 금리가 올라가면서, 대출이자 부담에 따라 배당수익률이 떨어져 작년부터 가격이 많이 하락하였습니다. 지금 대부분의 리츠 가격이 작년 고점대비 30%이하로 떨어졌기에 지금 투자한다면, 안정적으로 7~8%의 수익을 볼 수 있습니다. 

물론, 리츠가 계약한 대출의 만기연장 시점이 고금리 시점이라면 수익률이 잠시 낮아질 수 있겠으나, 고금리 시점의 리츠 주가가 높다면 시세차익을 노릴 수도 있기에 최근 금리 인하 추세로 돌아선 지금이 저점이라고 봅니다. 하반기에 또다른 금융위기가 오는 것으로 생각된다면, 한번에 투자하기 보다는 1/N으로 일부만 우선 투자하거나, 지금 가지고 있는 연금계좌를 증권사 IRP로 옮겨 이미 납입한 금액의 1/3정도(?)를 몇개의 리츠에 분산 투자하는 것은 어떨까요? 

부동산투자회사법
제28조(배당) ① 부동산투자회사는 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 「상법」 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.

대출은 3년마다 갈아타야  한다.

대출은 무조건 3년마다 갈아탸야 한다. 왜냐? 중도상환수수료가 0이 되기 때문이다. 2년 6개월정도 지나면 중도상환수수료가 높지 않아, 금리차이가 심하다면 충분히 바꿔타는 것이 유리하다. 대출금리는 대출시점에 영향을 많이 본다. 3개월 전만 하더라도 고금리라서 주담보가 5~6%대였다가 지금은 카카오뱅크 주택담보대출이 3.7%대까지 나온다. 2년전에 주택담보대출을 받았을 때는 2.98%였다.(21년 1월과 23년 2월 대출금리는 약 2배 차이)

(미국이 작년부터 금리를 올리기 전) 개인이 대출 상담을 받을 때, 보통 안내를 금리가 오를 수 있으니 약간 이자가 높더라도 앞에 고정 3~5년을 하고 변동금리로 신청하게 된다. 그래야 미국 금리 인상 같은 이변에도 크게 부담없이 버틸 수 있기 때문이다. 사실 미국의 금리인상 때문에 국내도 금리를 올렸으나 지금은 보합되다가 23.05.15일 Cofix가 0.1% 떨어지면서 최근에 카카오뱅크 주택담보대출 3.7%대가 나온 것이다. (Kbank는 3.8%, 그외 은행은 4~4.5%대)

10년 가까이 유지하고 있는 신용대출은 6.7% 쯤인데, 번거롭다는 막연한 생각에 그냥 두었는데 생각해보니 1억원 기준으로 대출이율이 2% 차이나면, 연간 200만원이 절약된다. 5천만원 기준에 연간 100만원을 절약할 수 있다. 3천만원이면 연간 60만원이 절약되어 3년이면 180만원을 절약할 수 있다. 내가 3년마다 조금 수고로우면, 휴대폰을 새로 바꿀 돈이 생기는 것이다. 

1. 담보대출로 갈아타자

담보대출이 신용보다는 이자가 낮다. 그래서 담보(연금, 주택, 보험) 등에 대해 담보 설정하는 것이 유리할 수 있다. 예금상품을 담보로 하는 것은 예금(예금 이자수익도 14% 세금 있음) 이율이 너무 높지 않은 이상 해지하고, 대출금액을 줄이는 게 나을 것 같다. 

2. 현재 대출 이자율(기준금리)이 어떻게 되지? 모니터링 하자

대출금리는 2가지로 구성된다. 기준금리(조달비용)과 가산금리(취급비용 + 신용원가 + 상품이익 - 우대금리)이다. 모든 금융기관도 자본을 어딘가에서 가져와야 하는데, 이때 비용이 발생한다. 업권별로 조달 비용이 다르고, 동일한 업권내에서는 공통된 조달 비용 지수를 이용하고 있다. 은행은 Cofix(Cost of funds index) 라는 9개 은행의 가중평균 조달 금리를 이용하고 있다. 그래서 보통 '조달비용=기준금리=cofix'로 인식한다.

가산금리는 열심히 카드쓰고 예금상품에 10만원씩 넣고 이체 한번씩 해주면 된다. 조달금리(Cofix)는 국내외 영향에 따른 한국은행 기준금리 등에 영향을 받기에 내가 어떻게 할 수 있는게 아니다. 단지 타이밍을 잘 잡고 이동을 실천해야 한다.  금리는 언제 또다시 오를지 내릴지 모르기 때문에 반드시 중도상환수수료가 없는 3년이 지난 시점부터는 대출금리를 모니터링 해야 한다. 

3. 대환 > 신규 > 만기연장 이다. 

은행은 잡은 물고기에게 금리는 낮춰주지 않는다. 변동금리된 시점부터 조달금리에 영향을 받아 위아래로 움직인다. 하지만 조달금리 변동에 따라 움직이긴 하지만, 조달금리가 오른 만큼 올라도 조달금리가 내려간 만큼 내려가지 않기에 변화를 주기 위해서는 대환하는 것이 유리하다. 또한, 대환으로 다른 금융회사로 대출신청하면 대환인 경우 추가 금리인하가 있는 상품들이 있어 신규 대출을 실행하는 것보다 유리할 수 있다.

4. 대부업권을 이용 중이라면 저축은행도 알아보자

금액이 낮다 보니 쉽게 편리하게 대출을 진행해준 대부업체를 유지하는 분들이 생각보다 제법 있다. 카카오페이, Kbank, 뱅크샐러드, 네이버, 핀크, 핀다 등 여기서 최소 3개 정도 이상 어플을 설치해서 대출상품을 조회해보면, 5% 이상 차이나는 대출 상품이 있을 수도 있다. 은행 < 보험 < 증권, 캐피탈 < 저축은행 < 대부 순으로 금리가 낮다. 아마 대학생 때, 전업주부였을 때 받았던 대출기준과 지금 본인의 기준이 다를 수 있으니 반드시 대출상품들을 비교해보자. 본인 상태가 변하지 않아도 금융회사들이 씬파일러(신용거래 이력이 적은 대학생, 전업주부)에 대한 대출상품들을 개발하고 있어서 더 좋은 혜택을 받을 수 있다. 

본인이 현재 어느정도의 대출 금리가 나오는지를 다양한 대출비교 플랫폼을 통해 확인한 후,

향후 주기적으로 모니터링하면서 대출이자를 줄여 시드머니를 모으자.

'나를 인정해주세요'

'나도 열심히 하고 있어요'

결혼하기 전, 학원 강사하는 사촌형이 얘기해준 말은 요즘 애들은 불쌍하다. 정말 쉬지 않고 공부를 한다. 매일 하교 이후 몇시간씩 학원을 돌아다니다가 11시~12시에 집에 들어가고 토,일요일에도 학원에 가거나 과외를 받는다고 한다. 하루는 사촌형이 학원생에게 '그렇게 열심히 공부하면 그게 머릿속에 들어오니?' 물어보니, 대답은 충격적이었다. '아니요, 근데, 엄마가 이렇게 학원 열심히 다니는 걸 좋아해요.' 학생은 자기를 위해서가 아니라 부모를 위해서 열심히 고군분투하고 있는 것이다. 

10년 전 중고등학생 부모님들 중에 아이의 학습 능력, 적응 등을 고려하지 않고, 무조건 많이 시키는 부모님들이 계셨는지는 모르겠지만, 요즘 부모님들은 그래도, 그래도.. 아이의 특성, 만족도 상태 등을 확인하면서 합의(?)를 하면서 학원 등 교육을 시키고 있다고 생각했다. 나 또한 대화를 통해 아이와 잘 지낼 수 있을 것이라 생각했다. 하지만,,

최근 내가 깨달은 것은 '부모와 아이는 기준이 다르다.'라는 것다.

부모 : 평일에 학원 1개(3~4시간), 토요일 2시간, 일요일 농구(스트레스 풀기)로 잡은 스케쥴에서 무리하지 않다고 생각하며, 집에 와서 쉬는 것은 식사&공부를 제외한 게임, 춤, 빈둥대는 시간들이 모두 쉬는 것이다.

아이 : 아침 9시부터 ~ 3시까지 '미친 듯이' 공부를 했다. 그리고 잠깐 쉬다가 또 학원가서 3~4시간 공부를 했다..그러니 집에 와서는 더이상 공부하기 싫다.. 숙제도 싫다... 그냥 쉬고 싶다. 쉬는 것은 게임과 춤이지 그외 것은 쉬는 게 아니다.

아이는 부모가 자기가 공부한 것을 인정하지 않는다고 생각하니, 대화가 어긋난다.

부모 : '이제 충분히 쉬었으니, 공부 좀 하자...'. 하지만 1시간(춤, 게임)이 지나고, 여전히 공부하지 않고 빈둥대거나 화장실가거나 샤워를 하거나 공부할 책을 찾기 위해 15분을 기웃거리면서 부모는 슬슬 화가 나기 시작한다. '아니 이녀석이 놀고 나서 공부한다며,, 왜 안하니!'

아이 : '아침 9시부터 밤까지 미친 듯이 공부했는데, 왜 또 공부하라고만 해..' 힘들다. 나 잘래, 이런식으로 회피한다.

부모 :  '조금만 더 공부하고 놀자'

아이 : '부모님은 항상 공부만 하라고 하냐?' .. 힘들다. 왜 자기가 고생하는 걸 몰라주냐, 나두 열심히 하고 있다. 왜 내가 공부한 걸 인정해주지 않냐? 왜 나한테 고생했다고 말해주지 않냐, 왜 내가 잘했다고 칭찬해주지 않냐...

부모 : 알지, 고생하는 거 알지.. 인정하지 않는게 아니다. 인정하니까, 학원갔다오면 '놀아라, 게임해라' 말하지 않냐. 하지만 약속한 시간만큼 놀았으면 그다음에는 다시 공부해야지... 

누구를 위한 공부인지 모르겠다. 선수학습이 만연화되어 어린 시절부터 학원을 다녀야 했던 아이는 당연히 공부의 의지가 없고, 더 나은 미래를 위해 이사를 하고 퇴근 후 미친듯이 아이를 뒷바라지하고 같이 공부도하고 학원도 알아보지만, 아이는 그걸 자기를 위해서라는 것이라고 생각하지 않는다.

 부모의 노력을 자신을 통제하는 것으로 받아들이는 것 같다. 어느날 부모가 아이의 생각을 듣게 된 순간 '니가 어떻게 나한테 그럴 수 있냐' 고 통곡하게 된다. 

부모가 헌신할 수록, 아이의 반항적인 말이나 부모의 노력을 비하하는 말을 듣게 되면,
헌신적인 부모는 자신의 모든 것을 부정 당하는 아픔을 겪게 된다. 

다툼 와중에는 겪했던 감정이 시간이 지나면 또 잊혀지겠지만, 중요한 것은 결국 대화로 서로의 생각을 공유해야 하는 것인데, 우리의 아이들은 때로는 '너무 솔직해서 힘들다.' 그래서 부모 중 한쪽이 엄청!! 상처를 받는 경우가 있으니 대화중에는 반드시 감정 조절을 할 수 있도록 마음의 준비를 하자. 대화를 하다보면 그래도 아이 역시 '부모가 자신을 위해 노력했던 것들을 기억하기 때문이다.' 

입예회 카페 가입 : 초반(옵션 행사) 또는 중후반(하자 점검, 입주 준비), 하반(대출문의) 

우리나라는 완공된 아파트를 보기 전에 먼저 분양계약을 하는 선분양제도가 많다. 그런데 시공사가 제대로 공사를 마칠수 있도록 예비 입주민들이 자발적 감시 역할을 하기 위해 만든 게 입예회(입주자 예정 협의회)이다. 법적 지위를 갖는 단체가 아닌 사적자치에 따른 단체이다. 나중에 입주할때 입주세대 50%가 넘어가게 되면 아파트입대회를 투표를 통해 구성하게 되는데, 이 '입주자대표회의'가 법적으로 인정받는 조직이다. 따라, 입예회는 입대회 구성전 임시로 활동하는 자생적인 단체이며, 시공을 잘하는지 감시자 역할과 아파트의 부족한 점을 찾아 건설사와 협의하여 좀더 좋은 방향으로 개선하는데 목적이 있다. 

'입예회의 힘든 위임장이다.' 수분양자들이 개인 개인이 하는 것보다 힘을 모아 조직적으로 움직인다고 생각하면 된다. 

이들은 아파트 공용부(놀이터 등) 및 내부의 상향 시공을 위해 시공사와 시행사에게 요청, 지자체 등을 통한 민원처리, 교통 및 학교 문제 등을 담당하면서, 입주자 박람회, 진단 등기을 위한 법무법인 지정 등 업체와 협의하여 행사도 진행합니다.

아파트 준공 완료 몇개월 전에 최초 계획과 변경 반영된 부분에 대해 안내장이 온다. 사실 대부분 판매 종료된 제품들에 대해 다른 제품으로 최신화(?)가 된게 많지만, 다운그레이드임에도 보상없이 변경하는 것에 대해 강력히 원안을 유지하거나 추가 보상을 요구해야 한다. 또한, 아파트 완공 2달전에 사전점검 수준이 너무 낮을 경우 강력히 추가 보안 대책을 요구해야 한다. 

모든 입예회가 특히, 회장직을 맞고 있는 사람이 역할에 충실했으면 하지만, 그렇지 않는 사람들도 있다. 

사실, 온라인에서 몇개월에 걸쳐 위임장을 받은 조직이다 보니, 뭔가 마음에 들지 않더라도 대행마로 새로운 입예회를 만들거나 회장을 교체하기는 위해 총회를 개최하는 것도 어렵다. 다들 얼굴 본적없는 회장님이 그래도 열심히 하겠지라는 막연한 기대심리로 '입주가 얼마 남지 않은 시점에서 교체는....

입주자 박람회를 개최할 때 업체들에게 받는 발전기금, 카페의 광고(Adsense)수입, 카페내 지역 인테리어, 가전, 이사 등 지원금 등 실제 아파트의 발전기금 형태로 생각보다 많은 금액이 오고가기에 회계처리가 투명해야만 한다. 아파트 입예회마다 다르지만 모범적인 곳은 매주/매달 수입과 지출(식대 등 운영비)를 공개한다. 그리고 수입과 관련된 계약에 대해서는 필요시 오프라인에서 확인할 수 있도록 투명하게 한다.

입예회 구성은 회장 - 견제할 수 있는 감사, 그리고 대표성이 있는 각 동(단지)에서 임원들을 뽑아 운영해야 한다. 특정 동에서 회장, 감사, 다수의 임원이 존재한다면, 다른 동은 사실 보이지 않은 피해를 받을 수도 있다. 같지만 다른 아파트일 수도 있기 때문이다. 현재 본인이 거주하는 아파트도 1단지와 2단지의 초, 중학교 배정학교가 다르다. 학교가 겹치더라도 배정비율이 다르다. 이것 때문에 오래된 1단지 아파트가 5천~1억 정도 더 비싸다. 1, 2 단지 공통으로 협의할게 있지만, 때로는 각자 견제해야할 때가 있다. 특히 동(단지)간의 이해관계가 있는 사안에 대해서는 입예회는 무조건 중립 입장을 지켜야 한다. 

그리고 지켜본 입예회가 본인의 역할에 충실하지 않고 투명하지 않다면, 기대봤자 별 거 없다. 움직여야 한다. 누군가는 대표자 변경을 요구해야 한다. 그래야 그들이 자리 보존을 위해서라도 움직이기 때문이다. 물론 칼을 뺄때는 반드시 쳐야 한다. 칼은 칼집에 있을 때는 위협적이지만, 칼날이 없다는 게 '사실'이 되는 순간 무서울게 없어지기 때문이다. 칼을 뺀다는 것은 대안(새로운 운영멤버)를 준비하고 움직여야 한다. 

입예회를 잘 만나는 것도 운이다. 그렇지 않으면 공개를 요구하고, 일반 입주자의 공개를 받아주지 않는다면 모든 회의에 모든 입예회 임원들이 참여할 수 있도록 하여 회장의 독단을 막아야 한다. 특정 입예회는 카페 글을 임의로 지우거나 이의제기하는 예비입주자를 강퇴시켜 문제가 되었다. 그래서 사람들이 카페, 채팅방을 캡쳐해서 증거 자료로 준비한다. 사전 점검 결과가 매우 미흡하였으나, 대출/입주 계획 등을 이유로 2차 사전점검을 하는 것이 입주민들의 피해를 주는 것이라 하면서 대응하지 않기도 한다. 

이번에 느낀 것은, 다음에 내 거주 지역에 분양이 된다면 회장은 아니더라도 입예회 구성원으로 활동하고 싶다. 역할에 충실해야 내가 주거할, 투자할 아파트가 잘 지어질 것이기 때문이다. 

주변의 추천으로 아파트를 구매했다.

2017년 말쯤부터 내가 사는 곳(서울 강북지역)은 지루한 보합을 끝내려고 상승세를 타기 시작했는지 모른다. 그리고 2020년 말 코로나19를 겪으면서 주택가격은 끝을 모르고 달려가고 있었다. 우리나라만 가격이 상승하는게 아니라 미국을 포함한 전세계의 주택시장은 2배이상 오른 곳이 상당히 많았다. 

역대 대통령 중, 임기 중에 집값이 가장 많이 오른 노무현 대통령님과 똑같을 거라는 예상대로 문재인 대통령때 집값은 정말 시대적 흐름인지 정치적 실패인지 모르지만 기존 학습에 따른 기대치를 넘어서 가파르게 올라갔다. 매일 추가 되는 규제는 또다른 집값 상승의 신호탄이 되어 날마다 실거래가격이 갱신되었다. 그때 직장 동료분의 지인이 재테크 모임에서 거론 되었던 지방 지역에 대해 임장을 다녀오셨다. 그분의 투자 기준은 이렇다.

' 아파트를 샀는데, 1년에 500만원 오르면 안 사지만 1년에 1천만원 오르면 사는거야..'

그 당시 나는 왜 500만원/년이 기준이 되는지 몰랐다. 

 당시 해당 아파트 분양권에 대해서는 1. 비규제 지역이라 대출한도 60%까지 가능(DSR 등 문제 없다면)  2.  실거주 의무없음, 3. 전매 가능, 4. 중도금 무이자 였다.

즉, P(프리미엄) + 아파트 가격의 10%(보통 3~4천만원) + 옵션 값(50%) 

P를 제외하고 5천만원 이하로 계약을 할 수 있었다. 조급한 마음이 통화속에 드러나다 보니 부동산 중개인이 2천을 더 불렀다. 너무 구매의욕을 드러낸 결과였다. 층수나 동 위치는 좋았지만, 결국 비싼 가격에 계약을 체결하고 말았다. 

지금 와서 아쉬운 것은, 2년후 대선에 후보에 따른 주택 가격에 방향이 보이는데, 가만히 있었던 것이다. 
'이** 후보가 되면 집값은 굳히기 들어간다.' , '윤** 후보가 되면, 집값을 조금 잡을 거다.' 실제 갑작스레 오른 종부세(종합부동산세) 때문에 2주택 이상을 소유하고 있는, 특히 노후를 위해 임대업을 하는 사람들은 과도한 세금 압박에서 벗어나기 위한 선택을 했을거다. 그 당시 대선 전에 위험헷지를 위해 분양권을 팔았다면, 아마 지금처럼 손해가 아닌 수익을 거두고 나왔을 텐데, 너무 위험하게 그냥 두었다. 집값이 오를거나 유지될거라는 희망 회로에 따른 현실 외면이었다. 

또다른 아쉬움은 손피였다. 
사실 거래 경험이 없다보니, 나중에 듣긴 했지만, 나는 이미 계약한 이후라 관심이 없었는데, 나중에 분양권 판매하려고 알아보는 와중에 조사해보니 손피 거래를 했어야 했다.
손피 거래란? 분양권을 전매할 때, 매도자 손에 들어오는 프리미엄(P)를 말한다. 즉, 양도세, 복비 등 부대비용을 제외하고, 매도자가 최종적으로  손에 들어오는 프리미엄을 말한다. 물론, 해당 내용을 계약서에 표기해야 한다. 다운거래는 불법이다. 하지만, 손피는 합법이 계약서에 양도소득세 매수자 부담이라고 명시하면 된다. 

손피 거래가 아쉬었던 것은, 매도인에게는 동일한 금액이 손에 쥐어 주지만, 실제 그렇기 까지 매수인 입장에서는 훨씬 저렴한 비용(몇천만원까지)을 아낄수 있기 때문이다.

지금 매도를 고려하는 시점에 주변인에게 어떠냐는 질문에 첫 답은
'왜, 나한테 물어보지 않았냐?'  이다. 성급하게 너무 비싼 가격에 샀다보니 매도를 권하기 보다 기다리라는 말이 70%, 지방이다 보니 '앞으로 지방이 오르려면 서울이 모두 오른 다음이라, 지금이라도 팔아라'가 30%...구매 시점에도 주변 여러 의견을 들었어야 했는데, 매도 시점에만 듣다 보니 참 스스로가 안타깝다. 

나는 얼마에 팔 것인지에 대한 기준이 없었다. 
막연한게 5천만원 오르면 팔자. 이런 것도 없이 있었다. 지금 대출을 알아보며 이자비용을 생각하다보니, 왜 그당시 '집값이 연간 5백만원, 1천만원 오르면 산다.' 라는 말을 했는지 이해가 갔다. 결국 집값상승이 이자비용 보다 커야 했던 것이다. 500만원이면 그냥 손해가 없는 정도이며,  1천만원이면 이익이기 때문이다. 3.5억아파트가 500만원, 1천만원이 오를려면, 1.4%, 2.8%씩 올라야 한다. 물가 상승률 등을 고려 했을 때, 얼추 비슷한다. 그러다 보니, 기회비용을 제외하고 무슨 돈이 들어가는지 고민하고 생각하게 되었다. 복비(200), 이자비용, 월세 수입에 대한 세금 등.. 그러면서 왜 세금에 대해 공부를 해야 하는지도 알게 되었다. 

손피거래 상세 설명

분양권 양도세는 법개정에 따라 바뀔 수 있으니, 편의상 지방세를 포함하여 45%로 계산.(중과세 배제)
그럼 일반적인 분양권 거래와 손피거래를 비교하여, 매도자가 5천만원, 1억원의 P를 받는 상황을 비교해보자

# P 5천만원에 대한 거래 비교

가. 매도자가 계약서에 P를 5천만원이라 하면,
5천만원 x 0.45 = 2,250만원 양도세를 내야, P 2,750만원이 남음

나. 일반거래로 매도자가 P를 5천을 받기 위해선,
5천만원  ÷ (1-0.45) = 90,909,090원 을 받고, 
90,909,090 x 0.45 = 40,909,090원 양도세를 내야, P 5천만원이 남음

다. 손피거래로 매도자가 P를 5천을 받기 위해선,
  ● 1차 양도세 : 5천만원 x 45 % = 2,250만원
  ● 2차 양도세 : 2,250만원 x 45% = 10,125,000원
2차 양도세는 매수자가 매도자를 위해 내는 세금을 주는 것에 대한 양도세이다.
P 5천만원 + 1, 2차 양도세(3,263만원) = 8,263만원(830만원 절약)

# P 1억원에 대한 거래 비교

가. 매도자가 계약서에 P를1억원이라 하면,
1억원 x 0.45 = 4,500만원 양도세를 내야, P 5,500만원이 남음

나. 일반거래로 매도자가 P를 1억을 받기 위해선,
1억원 ÷ (1-0.45) = 181,818,181원 을 받고, 
181,818,181 x 0.45 = 81,818,181원 양도세를 내야, P 1억원이 남음

다. 손피거래로 매도자가 P를 1억을 받기 위해선,
  ● 1차 양도세 : 1억원 x 45 % = 4,500만원
  ● 2차 양도세 : 4,500만원 x 45% = 2,025만원
2차 양도세는 매수자가 매도자를 위해 내는 세금을 주는 것에 대한 양도세이다.
P 1억원 + 1, 2차 양도세(6,525만원) = 16,263만원(1,919만원 절약)

여기까지는 손피에 대한 개념이며, 실제 계산시에는 당시 본인 상황에 따른 양도소득세율을 확인하고, 인적공제(매년 250만원), 복비 등을 가정해서 계산해야 한다. 양도세는 6~70%이기에 부동산 중개인에게 가이드를 받아 인터넷에서 확인하면 좋다. 

2023년 6월부터 전월세신고제로 임대소득 과세

다음달 부터 주택임대차계약 체결 이후 30일 이내 계약내용을 지자체에 신고하지 않으면 최대 100만원 과태료가 부과된다. 신고대상은 보증금이 6000만원 초과되거나 월세가 30만원 초과되는 계약이다. 따라, 세금부과 기준을 명확히 알아야 계약시 세금을 적게 내는 방향으로 계약을 체결할 수 있다. 

2000만원 이하의 주택임대 수입은 14%의 세율로 분리과세가 가능하다. 

연간 주택임대수입이 2천만원이 초과하는 경우 근로소득, 사업소득 등 합산하여 6~45%의 종합소득세를 내야 한다. 하지만, 2천만원 이하라면 종합과세 또는 분리과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있다.  

분리과세란? 다른 소득과 합산하지 않고, 14%의 낮은 세율로 과세하는 것이다. 분리과세로 신고하면 실제 경비지출여부와 상관없이 입대수입의 50%를 필요경비로 차감하고, 200만원을 기본공제한 후 14% 세율을 적용하기 때문에 주택임대소득 외 다른 소득이 있는 경우 종합과세보다는 유리하다. 
다만, 기본공제는 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 사람만 공제받을 수 있다. 만약 지자체와 세무서에 요건을 갖춰 등록한 주택임대사업자라면 60%의 필요경비율과 400만원의 기본공제 혜택을 받을 수 있다. 

주택임대수입의 범위는 부부가 보유 중인 주택수에 따라 다르다.

• 부부합산 1주택 : 비과세(기준시가 9억원 초과 주택은 월세 소득만 과세)
• 부부합산 2주택 : 월세 x 개월
• 부부합산 3주택 : 월세 x 개월수 x 전세 간주임대료

주택임대소득은 부모, 자녀는 상관없이 부부만 고려한다. 

보증금 합계액이 3억원을 초과하면 간주임대료도 과세이다.

계산식은 (보증금 - 3억원) x 60% x 1.2%(2021년 정기예금 이자율) 이다. 즉, 임대료에 대해 이자수익 정도를 세금으로 낸다고 보면 된다. 

전용면적 40㎡ 이하이고, 기준시가가 2억원 이하인 소형 주택은 2023년 말까지 주택수에서 제외되고 간주임대료 계산도 하지 않는다. 즉, 이런 소형 주택은 여러 채를 임대하더라도 소득세가 과세되지 않는다.